Immobilier neuf : ventes en hausse mais une tendance toujours morose


Les ventes de logements neufs sont reparties au deuxième trimestre 2013, en particulier vers les investisseurs particuliers, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Mais l'amélioration du marché ne devrait pas durer.

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« Une inflexion durable ou une pause dans une dégradation continue ? » C’est la question qui agite l’immobilier neuf, comme l’exprime François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Car en apparence, les particuliers achètent plus de logements neufs : au deuxième trimestre 2013, la FPI enregistre en effet 16.465 ventes nettes, en hausse de 10,4% sur un an. Ce qui n’empêche pas François Payelle de pencher pour la seconde réponse à sa propre question…

Dans le détail, les ventes en accession à la propriété progressent de 3,5%, avec 9.858 logements qui ont trouvé preneurs. Surtout, les ventes aux investisseurs augmentent de 22,6%, avec 6.607 biens vendus. Un regain notable, attribué notamment à une meilleure compréhension de la loi Duflot.

Les volumes de vente restent faibles

Mais si les ventes augmentent sur l’ensemble du premier semestre 2013 par rapport aux six premiers mois de 2012 (+4,1%, 39.388 logements), la faiblesse des transactions enregistrées en 2012 joue à plein. Par rapport aux premiers semestres 2011 et 2010, les volumes de ventes sont ainsi en recul de 17,5% et 30,6% respectivement. « La tendance reste à la chute », souligne Alexandra François Cuxac, présidente de l’observatoire de la FPI.

Surtout, les mises en vente « s’effondrent depuis plusieurs trimestres maintenant ». Pour les six premiers mois de 2013, 50.355 logements neufs (accession et investissement) ont été mis sur le marché, en recul de 22,4%. Un signe de la volonté des professionnels de limiter les stocks de logements invendus, sachant que le délai d’écoulement continue d’augmenter pour atteindre près de 14 mois sur le deuxième trimestre 2013. Le risque de construire des logements qui ne trouvent pas preneurs reste présent néanmoins puisque les mises en vente restent supérieures aux ventes. Ce constat s’ajoute de plus à des perspectives particulièrement négatives en matière de construction, compte tenu de la chute du nombre de permis de construire délivrés depuis plusieurs mois.

Ainsi, les bons chiffres du deuxième trimestre correspondent plus à « un effet de rattrapage » des acheteurs qui ont cherché à bénéficier des taux de crédit immobilier particulièrement bas pour se lancer. Mais le regain risque de ne pas durer. Sur le marché de l’accession, la faiblesse du nombre de prêts à taux zéro contractés depuis la refonte en vigueur depuis le 1er janvier 2013, combinée à une remontée, même légère des taux de crédit immobilier, ne laisse pas présager une hausse continue des ventes.

Des incertitudes qui pèsent sur les investisseurs

Concernant l’investissement, l’augmentation des ventes constatée habituellement en fin d’année pourrait quant à elle être mise à mal par les incertitudes qui entourent le Duflot en zone B2 (agglomérations entre 50.000 et 250.000 habitants). Selon la FPI, environ la moitié des préfets en zone B2 ont délivré les agréments nécessaires pour autoriser l’application de la loi. Pour François Payelle, les modalités doivent être définitivement fixées « pour la fin du mois de septembre » pour permettre des ventes plus importantes au quatrième trimestre. La modulation des loyers a pris plus de retard et sera probablement repoussée selon la FPI.

De plus, la stabilité fiscale si chère aux professionnels de l’immobilier n’est toujours pas au rendez-vous : d’un côté, la fiscalité des plus-values immobilières est allégée au 1er septembre 2013, de l’autre les départements vont pouvoir augmenter les droits de mutation à titre onéreux. De quoi perturber les investisseurs potentiels et les laisser envisager de nouvelles réformes fiscales, compte tenu des nombreuses modifications intervenues ces dernières années.