Immobilier : pourquoi la reprise ne sera pas au rendez-vous en 2014


Plusieurs acteurs du monde de l'immobilier anticipent un rebond de la demande et de l'activité à partir de 2014. Mais la dégradation des perspectives économiques met à mal ce scénario optimiste.

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Dans le monde de l’immobilier, 2013 s’écrit déjà au passé ou presque. Entre des baisses de prix insuffisantes pour persuader les acheteurs potentiels, la faiblesse de la construction de logements neufs et l’exclusion de plus en plus prononcée des ménages primo-accédants, nombreux sont ceux qui annoncent une nouvelle année noire pour l’immobilier, après une année 2012 déjà très compliquée. Sans surprise, les intentions d’achat des particuliers sont donc au plus bas en ce début d’année.

Pour autant, l’optimisme n’a pas disparu puisque Nexity table par exemple sur une reprise à partir de 2014. Dans son analyse menée pour le promoteur immobilier, l’économiste et professeur à Paris-Ouest Michel Mouillart évoque ouvertement un scénario de reprise de la demande, porté par l’amélioration des conditions et perspectives économiques et une demande latente toujours forte. Ainsi, avec de meilleures dispositions économiques et un avenir un peu plus éclairci, les acheteurs devraient se retrouver en position de force face à des vendeurs qui devront faire avec un recul des prix, même limité.

Relancer le marché sans relance de l’économie ?

Problème, ces prévisions optimistes ont été largement mises à mal par la dégradation des perspectives économiques de la France. La croissance ne sera pas au rendez-vous en 2013 (+0,1% selon la Commission européenne) tandis que le déficit public va s’aggraver (3,7% du PIB par rapport à l’objectif de 3%). Dans le même temps, le taux de chômage pourrait monter jusqu’à 11% en 2014. Conséquence, le ministre délégué au Budget Jérôme Cahuzac évoque déjà ouvertement la nécessité de trouver « six milliards d’euros de recettes supplémentaires », une annonce d’autant plus inquiétante pour les acteurs de l’immobilier, sachant que le gouvernement a déjà montré qu’il n’était pas effrayé par l’idée d’alourdir la fiscalité immobilière, notamment sur les plus-values hors résidences principales. Un nouveau projet de réforme de l’imposition des plus-values est d’ailleurs en préparation.

Surtout, sans relance de l’économie et de l’emploi, dynamiser l’accession à la propriété sera pratiquement impossible. Les ménages les plus modestes, premiers concernés par le durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier, sont éjectés des marchés du neuf, comme le souligne l’Union des maisons de France (UMF), et de l’ancien malgré des taux de crédit attractifs. En outre, la chute du Crédit immobilier de France prive les ménages d’un acteur spécialisé dans l’accession à la propriété des plus modestes. Michel Mouillart, tirant le bilan de l’activité sur le crédit immobilier en 2012, indiquait d’ailleurs l’effondrement de la demande d’accession sociale à la propriété en 2012, phénomène aidé par l’absence d’aides, en particulier dans l’ancien.

Si la refonte du PTZ+ dans le neuf devrait aider une partie des ménages modestes en 2013, cette aide se concentre sur un marché considéré comme plus onéreux que l’ancien, ce qui complique davantage la solvabilisation des acquéreurs. De plus, étant donné les pressions budgétaires qui pèsent sur le gouvernement, difficile d’imaginer l’Etat distribuer de nouvelles aides à l’achat cette année ou l’année prochaine. Illustration de ces marges de manœuvre limitées, la refonte du PTZ+ dans le neuf, seul véritable dispositif d’aide à l’achat, a été menée à budget constant, afin que le PTZ ne coûte pas plus à l’Etat que son enveloppe globale d’environ 800 millions d’euros. La réintroduction du PTZ+ dans l’ancien, demandée par plusieurs acteurs comme la Fnaim par exemple, n’a quant à elle jamais été sérieusement considérée par le gouvernement.

Le déficit de construction continue de plomber les perspectives

Les conditions d’accès à la propriété des ménages, en particulier les plus jeunes et les plus modestes, ne devraient donc pas s’améliorer sensiblement d’ici 2014. D’autant qu’une baisse massive des prix n’est pas forcément dans les plans. Dans l’ensemble, les prix du neuf devraient se stabiliser, voire être légèrement orientés à la hausse dans certains cas, les professionnels mettant en cause notamment le coût des terrains constructibles et leur rareté. Sur le marché de l’ancien, la situation est plus contrastée : les vendeurs pourraient être contraints de concéder des baisses significatives dans les zones où la demande est faible mais les prix devraient rester soutenus par le déséquilibre entre offre et demande dans les grandes agglomérations. En définitive, les prévisions des professionnels de l’ancien donnent des scénarios naviguant entre une certaine stabilité et une baisse limitée des prix, même si elle devrait être plus affirmée dans les zones les moins tendues.

Mais même si les prix s’orientent à la baisse, la faiblesse de la construction ne permet pas d’imaginer un réel rééquilibrage entre offre et demande. Le déficit de logements, estimé à 900.000 biens en 2012, va encore s’aggraver après les mauvais chiffres de la construction en 2012. Et la situation va empirer en 2013 : les professionnels du bâtiment s’attendent à un recul de leur activité de l’ordre de 3,5% tandis que Michel Mouillart anticipe un nouveau recul de la construction de logements neufs, sous le seuil des 300.000 logements et au plus bas depuis 50 ans. Les mesures de déblocage du foncier public décidées par le gouvernement devraient aider à relancer la construction, mais les effets concrets ne se feront ressentir qu’après 2014, d’autant qu’il s’agit là d’une année d’élections municipales, ce qui signifie que d’ici le scrutin, les maires ne devraient pas se lancer dans de grands projets de construction, d’après le président du Syndicat des aménageurs et lotisseurs (Snal) Roger Bélier. Une donnée électorale qui va reporter, encore un peu plus, la reprise de l’activité immobilière.