Immobilier : reprise fragile, malgré la baisse des prix


A la conclusion des six premiers mois de l'année 2013, quelques grands acteurs de l'immobilier (Century 21, Laforêt) pointent le retour des acheteurs, lié notamment au repli des prix. Pourtant, l'incertitude reste de mise.

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L’immobilier ancien, à la peine en 2012 avec une chute importante des ventes, est-il en train de repartir ? En apparence, il semblerait que oui puisque les prix baissent, bien que légèrement, et les acheteurs reviennent en force sur le marché. Témoins de ce regain d’activité, les chiffres présentés par les réseaux Century 21 et Laforêt sont orientés à la hausse : le premier voit une augmentation moyenne de 6,6% des ventes dans l’Hexagone, lorsque le second souligne un regain moyen de 5,3%.

Pourtant, comme l’explique Elix Rizkallah, président de la Laforêt, il s’agit quelque part d’un « trompe-l’œil » et il serait bien hasardeux d’annoncer une reprise, même si le marché immobilier a échappé à la catastrophe, comme l’estime Laurent Vimont, président de Century 21.

Une baisse des prix généralisée et disparate

Sans surprise, la baisse des prix accompagne le mouvement de hausse des transactions. Même à Paris, les prix reculent, de 3,2% sur un an pour Century 21, à 8.206 euros du mètre carré (m²). Laforêt souligne un repli similaire, de 3%, à 8.117 euros/m². Cependant, Laforêt constate que ce recul ne suffit pas à relancer les ventes à Paris, une analyse partagée par Century 21 (-5,2%).

La tendance à la baisse vaut également pour l’Ile-de-France hors Paris, avec des prix qui diminuent de plus de 2% selon les deux réseaux.

Evolution des prix et du marché immobilier en Ile-de-France
Prix moyen au m² Evolution sur un an Prix moyen d’achat Superficie Délai de vente
Seine-et-Marne (77) 2.371 euros -2,80% 201.319 euros 88,3 m² 92 jours
Yvelines (78) 3.575 euros +6,10% 307.670 euros 85,7 m² 81 jours
Essonne (91) 2.810 euros -3,00% 225.499 euros 81,2 m² 81 jours
Hauts-de-Seine (92) 5.304 euros -4,80% 343.240 euros 64,5 m² 67 jours
Seine-Saint-Denis (93) 3.124 euros -6,70% 209.993 euros 66,2 m² 86 jours
Val-de-Marne (94) 3.849 euros -1,10% 264.804 euros 67,9 m² 79 jours
Val d’Oise (95) 2.815 euros -2,70% 229.279 euros 82,2 m² 78 jours
Source : Century 21

Pour autant, si le mouvement de baisse est assez généralisé et se retrouve également en province, les disparités entre régions peuvent être fortes. Les statistiques de Laforêt montrent des baisses de prix qui s’échelonnent entre 1,22% pour les appartements en Haute-Normandie (à 2.029 euros/m²) et 6,72% dans le Limousin (1.250 euros/m²). Ce constat vaut également pour les maisons.

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Les acquéreurs se montrent plus opportunistes… voire trop

Profitant du recul des prix, et surtout des taux d’intérêt au plus bas sur ce premier semestre 2013, les acheteurs potentiels redevenus solvables redynamisent donc le marché. « A chaque fois que ces clients peuvent acheter, ils le font », avance Laurent Vimont. Un constat particulièrement avéré s’agissant des primo-accédants, qui sont les plus sensibles aux variations de taux et de prix dans l’ancien, d’autant plus depuis la disparition du prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) dans l’ancien début 2012.

Surtout, ils n’hésitent pas à se montrer agressifs sur les négociations de prix avec les vendeurs : les écarts constatés entre les prix demandés au départ par les vendeurs et les prix réels de vente augmentent donc sensiblement depuis le début de l’année. Un phénomène particulièrement sensible à Paris selon Century 21, puisque l’écart atteint 4,8%, contre 3,6% il y a un an. De même, les délais de vente sont orientés à la hausse, de 5 jours en moyenne pour Century 21 et de 10 jours pour Laforêt, atteignent en moyenne trois mois, voire plus. « Dans les villes moyennes, on est au-dessus de 6 mois », estime Eric Boyon, responsable des études statistiques de Laforêt.

Dans les marchés les plus « faibles », comprendre là où les acheteurs sont moins nombreux, le réseau Laforêt va même jusqu’à parler de « marchandage » de la part des acquéreurs. « Tout est sujet de négociations » et pas seulement le prix, insiste Eric Boyon, qui évoque entre autres les défauts des logements ou encore la performance énergétique. « Ils sont même capables de négocier jusqu’à la rupture ! » Un phénomène qui s’explique par les craintes des acquéreurs potentiels quant à la future plus-value : les prix n’augmentant plus aussi fortement qu’avant, ils s’inquiètent de faire une mauvaise affaire, en définitive, au moment de la revente.

La demande reste fragile, l’environnement instable

Prix en recul, même léger, taux de crédit encore au plus bas, acheteurs revenus sur le marché… Où est le piège alors ? D’une demande « en partie superficielle » comme l’explique Laforêt : les primo-accédants et ménages modestes risquent de déserter agences et sites consacrés à l’immobilier quand les taux de crédit immobilier remonteront et les « curieux et opportunistes » ne resteront pas éternellement à l’affût d’une bonne affaire, d’autant plus si le financement à crédit devient plus onéreux. « Ce qui conduit le marché, ce sont les taux d’intérêt », résume le président de Century 21.

Les investisseurs pourraient également continuer à jouer la montre, un phénomène dont s’inquiète particulièrement Laurent Vimont. En ce sens, les différentes réformes portées par le projet de loi Alur de Cécile Duflot pourraient contribuer à durcir le marché selon lui. De même, les réformes annoncées par François Hollande en matière de fiscalité des plus-values immobilières (hors résidences principales) devraient inciter les vendeurs concernés à attendre. Enfin, s’ajoute à ces facteurs une inadéquation croissante de l’offre et de la demande, en particulier à Paris.

Autant d’éléments qui font douter Elix Rizkallah de la pérennité du regain de forme du marché immobilier. Les prix devraient cependant continuer leur correction, selon les deux réseaux d’agences, Laforêt anticipant au maximum une baisse des prix à peine supérieure à 5%. Dans un marché « en dents de scie », Laurent Vimont n’envisage en tout cas pas de remontée brutale ou de décrochage des prix, évoquant un « effet de tunnel » : le marché de l’immobilier ancien ne s’appuie plus sur des tendances longues étalées sur plusieurs années mais se corrige régulièrement, « tous les 6 mois ». « Quand le marché est à son plafond, il redescend », explique-t-il. Jusqu’à ce que les prix touchent le « plancher » dudit tunnel, et finissent par remonter…