Immobilier : un marché plus déprimé qu’il n’y paraît


Malgré des signaux positifs en apparence, le marché immobilier français n'est pas encore sorti de l'ornière. Que ce soit en termes de crédit immobilier, de ventes ou de prix, l'heure n'est pas à l'euphorie, loin de là.

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L’immobilier est toujours convalescent et la guérison n’est pas en vue dans l’immédiat. Au cours d’un point presse commun, le courtier en crédit immobilier Empruntis.com et le réseau Meilleursagents.com ont expliqué pourquoi les rares signaux positifs entraperçus sur le marché immobilier ne doivent pas être surinterprétés.

40% de rachat de crédit

Sur le plan du crédit immobilier tout d’abord, la reprise n’est pas là, en dépit de taux particulièrement bas en 2013. « Le premier semestre était en apparence exceptionnel », note Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis.com, « mais il s’agit d’un dynamisme en trompe-l’œil ». En effet, sur le seul deuxième trimestre, l’observatoire CSA/Crédit Logement notait un regain de 35,3% des montants empruntés par rapport à la même période en 2012. Mais cette référence constituait un point particulièrement bas. Surtout, cette tendance masque une explosion des rachats de crédit, qui ont constitué 40% de la production au premier semestre, contre environ 10% habituellement.

Ainsi, « les acquéreurs sont restés attentistes, même s’ils étaient resolvabilisés » par la baisse des taux de crédit. En particulier, les aspirants propriétaires, particulièrement dépendants des prêts immobiliers, sont exclus du marché : ils constituaient 40% de la clientèle du courtier sur les six premiers mois de 2013, contre 60% en 2010. Un constat cohérent avec l’analyse de l’observatoire CSA/Crédit Logement. A contrario, le poids des secundo-accédants, qui peuvent financer leur nouvel achat au moins en partie par la vente de leur logement, ne cesse d’augmenter.

Un marché aux facettes multiples

Ces blocages au niveau du financement se concrétisent sur le marché immobilier. Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com, note toutefois que les dynamiques diffèrent amplement en fonction des localisations. Ainsi, sur les zones tendues, comme Paris ou les grandes métropoles, « où structurellement, l’offre est limitée et la demande excédentaire », l’heure n’est pas à la catastrophe. « C’est plus compliqué, ça met plus de temps, mais les transactions se font. » En dehors de ces zones, la situation est bien plus difficile.

Un marché immobilier à plusieurs vitesses
Zones Evolution des prix depuis juin 2011 Volume de transactions (vs 2010-11)
Paris, grandes villes dynamiques, bord de mer de +3% à -5% -15%
Villes moyennes et zones péri-urbaines  de -5% à -10% -25%
Zones urbaines déprimées et zones rurales de -10% à -20% -40%
Source : Meilleursagents.com

En définitive, les ventes de logements neufs ne sont pas au rendez-vous, pas plus que les transactions dans l’immobilier ancien : le marché du neuf devrait à peine excéder les 70.000 ventes tandis que dans l’ancien, Sébastien de Lafond anticipe entre 600.000 et 630.000 transactions. Soit à peine plus que le volume « incompressible » de ventes se situant à environ 570.000 opérations.

La confiance n’est pas là

Cette déprime s’explique de plusieurs manières. D’abord, les prix de l’immobilier ne baissent pas assez. « Les vendeurs sont encore en phase de résistance mais ils s’ajustent plus rapidement qu’auparavant quand le prix est trop élevé », note à cet égard le président de Meilleursagents.com. Mais l’offre reste limitée et les vendeurs potentiels qui ne sont pas contraints par les aléas de la vie (divorce, naissance, mutation professionnelle…) préfèrent s’abstenir. De plus, « les biens de moindre qualité peinent à trouver preneurs » et les biens de qualité, plus onéreux, sont « surreprésentés » dans les statistiques de vente.

Surtout, c’est le manque de confiance qui inquiète. « On a beaucoup de prospects qui envisagent un projet mais qui sont dans l’incertitude totale », explique Maël Bernier. « Avec des taux de crédit immobilier bas, on devrait avoir des gens qui n’hésitent pas. » Mais il est difficile, et même improbable, de s’engager sur 20 ans lorsque l’on doute pour son emploi sur les six prochains mois.