Immobilier : une baisse des prix, mais pour combien de temps ?


Les agents immobiliers soulignent que la tendance à la baisse des prix dans l'immobilier ancien perdure depuis le début d'année 2013. Pour autant, les vendeurs rechignent encore à revoir leurs prétentions et l'incertitude domine pour la fin d'année.

immobilier, prix, ancien, credit, fnaim

 

Pour les professionnels de l’immobilier, aucun doute, la baisse des prix est bien là. Comme les réseaux d’agences immobilières Century 21 et Laforêt avant elle, la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) souligne un recul des prix qui s’est poursuivi au deuxième trimestre 2013, bien que plus légèrement : après un repli significatif de 2,6% en moyenne sur les trois premiers mois de l’année, les prix fléchissent de 0,7% du premier au deuxième trimestre (0,7% en province, 0,6% en Ile-de-France). Une tendance à laquelle échappe Paris cependant puisque selon Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre Fnaim de la capitale, les prix parisiens sont en « légère hausse » d’un trimestre à l’autre malgré une reprise des ventes.

Surtout, la Fnaim insiste sur les tendances longues pour appuyer le constat d’une baisse des prix. Sur un an, ils reculent en moyenne de 3,6%, sachant que la province (-3,8%) est plus touchée que l’Ile-de-France (-2,7%). « On avait prévu une baisse en 2013, elle est là », annonce Jean-François Buet, président de la Fnaim. Si les prix se maintiennent à un seuil historiquement haut en Ile-de-France, « ils sont revenus à peu près au niveau de 2006 en province » selon lui. Le mouvement de repli des prix varie grandement d’une région à l’autre mais il se constate partout, à l’exception de la Haute-Normandie où les prix sont stables.

carte, prix, fnaim, regions

Dans les grandes villes en revanche, les tendances sont plus fines puisque certains centres urbains, comme Bordeaux, Rennes ou Poitiers affichent encore des hausses de prix significatives. Ces évolutions différenciées en fonction des agglomérations soulignent ainsi les spécificités locales, de même que les fortes différences pouvant exister entre les villes et leur périphérie : si Bordeaux est en hausse de 4,6% sur les douze derniers mois selon les données de la Fnaim, la région Aquitaine voit ses prix reculer de 4% en moyenne sur un an au deuxième trimestre 2013. 

carte, villes, prix, immobilier, fnaim

Des vendeurs encore difficiles à convaincre

La situation s’améliore donc pour les acheteurs, qui jugent la période plus propice à la réalisation de « bonnes affaires », bien que cette notion reste difficile à définir. C’est d’autant plus vrai que les taux de crédit restent particulièrement attractifs. Pour Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit immobilier Cafpi, un seuil est atteint, à 2,95% sur 20 ans, et les taux ne devraient pas baisser davantage. « Aller au-delà me paraît difficile », avance-t-il, tout en soulignant que des petites remontées de taux, de l’ordre de 0,10% sont à prévoir dans les mois à venir, « sur les crédits de long terme surtout ».

Pourtant, la situation reste tendue entre acheteurs et vendeurs. L’enthousiasme, même modéré, des premiers n’est pas partagé par les seconds : le sondage commandé par la Fnaim à l’Ifop montre ainsi que seuls 13% des interrogés jugent la période favorable à la vente. « Nous avons beaucoup de travail avec les vendeurs pour les ramener à la raison », confie le président de la Fnaim.

Un constat partagé par Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, qui a lancé en début d’année une campagne pour inciter les vendeurs en difficulté à revoir leurs prétentions à la baisse. L’écart entre le prix souhaité par les vendeurs et le prix de vente réel demeure ainsi important, même s’il recule progressivement. Pour une maison, il se situe à près de 10% tandis que l’écart moyen constaté par Orpi sur la vente d’un appartement est retombé à 7,5%, contre 15% sur la deuxième moitié de 2012. Conséquence, les délais de vente s’allongent et atteignent 99 jours – un peu plus de trois mois- en moyenne selon Orpi.

Incertitude sur la fin d’année 2013

Les ventes ne sont donc pas reparties à la hausse et la Fnaim reste sur une prévision de 635.000 transactions dans l’immobilier ancien en 2013, en baisse de 10,2%. Mais sur ce point, comme sur l’évolution des prix au second semestre 2013, les professionnels restent incertains. En cause, la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières hors résidences principales annoncée par François Hollande. En revenant à un régime fiscal plus favorable, les ventes de résidences secondaires et de biens dédiés à l’investissement locatif (25 à 30% du marché au total) pourraient repartir, entraînant avec elles une remontée des prix.

Mais la réforme annoncée demeure encore trop floue pour se prononcer définitivement. Evoquant une possible entrée en vigueur au 1er septembre 2013, comme l’a souhaité le chef de l’Etat, Jean-François Buet souligne que « quelqu’un qui signe une promesse de vente aujourd’hui est concerné par cette réforme ». De plus, les modalités d’instauration du nouveau régime, qui répliquera celui en vigueur en 2004 – 22 ans de détention pour bénéficier d’une exonération totale et un système d’abattements linéaires – sont inconnues à ce jour. La réforme pourrait ainsi être intégrée à la future loi de finances pour 2014, qui doit être présentée fin septembre et votée d’ici la fin de l’année. Auquel cas, le nouveau régime fiscal pourrait s’appliquer de manière rétroactive pour les ventes effectuées après le 1er septembre, si le souhait du président de la République est mis en œuvre. De quoi alimenter une certaine confusion chez les vendeurs…