Investir aux Etats-Unis pour vivre son rêve américain


Les prix de l'immobilier outre-Atlantique peuvent se situer en dessous des tarifs pratiqués avant la crise de 2007. Pour autant, depuis 2012, la valeur des logements ne cesse de se redresser. Le point sur le marché de l'immobilier de deux villes emblématiques de la côte Est, New-York et Miami.

NYC okt

 

 

Le marché de l’immobilier américain reprend des couleurs. Selon l’indice Case Shiller*, les prix se redressent depuis 2012. Ils ont même augmenté de 13,2% entre janvier 2013 et janvier 2014. Globalement, la valeur des logements reste en dessous des niveaux atteints avant 2007 alors même qu’aujourd’hui, le taux de change du dollar est favorable aux Européens. Pour les Français souhaitant acheter un morceau de rêve américain, l’heure est à l’investissement. A condition de bien maîtriser les clés du marché de l’immobilier outre-Atlantique.

 

New-York pour les budgets conséquents

Dans la Grosse Pomme, les prix atteignent des sommets. Dans certains quartiers, ils ont retrouvé leur niveau d’avant la crise de 2007. « New York est le poumon économique du monde, justifie Stéphanie Malan, agent immobilier chez Barnes, lors d’une conférence organisée par ce réseau d’agences immobilières implanté aux Etats-Unis. La demande est en forte augmentation et vient aussi bien des new yorkais que des investisseurs étrangers. » Par ailleurs, il existe peu de terrains constructibles et le marché anticipe une offre de logement limitée dans les 3 à 4 prochaines années. « Rendez-vous compte, New York enregistre un taux de vacance locative inférieur à 2% aujourd’hui », précise l’agent immobilier. De fait, les prix grimpent en flèche. Pour investir à New-York, il faut donc avoir un budget conséquent.

 

« Le prix d’entrée d’un studio se fixe à 500.000 dollars (un peu plus de 365.000 euros, ndlr) dans la plupart des quartiers », signale Stéphanie Malan. A l’exemple de ce 67 mètres carré, situé à proximité de la prestigieuse université de Columbia, à West Harlem. Ce logement a changé de propriétaire pour 530.000 dollars (un peu moins de 390.000 euros, soit 5.820 euros du mètre carré). Plus loin, dans le Financial District, un studio de 37 mètres carrés récemment acheté près de 572.000 euros (soit près de 15.500 euros du mètre carré) est loué à 2.300 euros par mois selon le professionnel. A New-York, les charges de copropriétés demeurent plus élevées que celles enregistrées en France (plus de 500 euros par mois). Un niveau principalement dû aux prestations proposées par les résidences (piscine, salle de sport, salle de jeux pour les enfants, terrasses extérieures, parkings, etc.). Par ailleurs, « les loyers ont augmenté de 5% à Manhattan et de 10% à Brooklyn sur un an », indique l’agent immobilier. De fait, même si les rendements actuels oscillent autour de 3% à 4%, ils peuvent rapidement augmenter.

 

Enfin, sachez qu’il existe deux types de copropriétés : les coopératives (75% du marché new-yorkais) et les condominiums (25% restants). L’achat d’un logement dans une coopérative s’apparente à l’acquisition de parts d’immeubles. Y devenir propriétaire reste plus compliqué, car les copropriétaires regroupés en conseil d’administration doivent approuver le nouveau propriétaire et son locataire (s’il souhaite mettre son logement en location). Le logement est donc moins « liquide » puisque la transaction est soumise à la validation de ses voisins. A l’opposé, les condominiums s’apparentent plus aux copropriétés françaises et l’acquisition d’un logement y demeure plus simple.

 

A Miami, des logements pour toutes les bourses

Tout au Sud, Miami est plus accessible. « Le ticket d’entrée est plus bas qu’à New-York et les prix des logements sont encore à 30-35% des niveaux atteints avant la crise », indique Elisabeth Gazay, directrice de l’agence immobilière Barnes dans la ville. Les types de biens immobiliers varient tout autant que leur prix. « Mais d’une manière générale, les familles françaises se tournent vers de grandes maisons pour un budget oscillant autour de 700.000 euros », précise l’agent immobilier. Pour autant, la propriété privée reste accessible à toutes les bourses. A Brickell, le quartier d’affaire de la ville, un deux pièces de 74 mètres carrés avec une vue sur la plage a été mis en vente à un peu moins de 3.500 euros du mètre carré. Mais pour avoir les pieds dans le sable dès le réveil, l’enveloppe devra s’alourdir. Près de South Pointe Park par exemple, un quartier situé au sud de Miami Beach, un appartement sur plan, au bord de l’eau, a été vendu pour 9.500 euros du mètre carré.

 

A Miami, les investisseurs peuvent espérer obtenir un rendement net de 3,5% en moyenne. « Les logements rénovés de style Art Déco sont très demandés des locataires, assure Adam Redolfi, agent immobilier de la même agence Barnes. Mais la plus grosse demande locative (20% au total) se situe à Brickell. »

* Indice établi par l’agence de notation Standard & Poors qui met en évidence l’évolution des prix dans 20 agglomérations des Etats-Unis.

 

L’achat d’un logement permet-il d’obtenir une « Green Card » ?

L’achat d’un logement ne permet pas d’obtenir la fameuse « green card », le précieux sésame qui donne à son propriétaire le statut de résident permanent. « Cependant, on peut profiter tranquillement de son bien jusqu’à 6 mois par an avec un visa B1 », indique Elisabeth Gazay. Ce document ne permet pas de travailler aux Etats-Unis. Selon le site internet de l’ambassade de France aux Etats-Unis, il autorise son titulaire à participer à des conférences ou à des séminaires, à négocier des contrats ou prendre des commandes.