Investissement Duflot : les réserves émises par les promoteurs


La Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI) a salué les conditions générales du dispositif d'incitation fiscale Duflot à l'investissement dans le logement intermédiaire. Mais elle pointe deux facteurs d'incertitude, et en particulier le sort de la zone B2 après le 30 juin 2013.

investissement, immobilier, neuf, immeuble, duflot

Le calibrage du dispositif Duflot a reçu un avis globalement favorable de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI). Ce qui n’empêche pas François Payelle, président de l’organisation professionnelle des marchands de logements neufs, d’émettre « deux grandes réserves » sur le mécanisme de défiscalisation immobilière qui a remplacé le Scellier depuis le 1er janvier 2013.

Modulation des loyers à la baisse par les préfets de région

Le premier motif d’inquiétude des promoteurs porte sur les plafonds de loyer, fixés par décret zone par zone mais susceptibles d’être réduits, comme le prévoient l’article 80 de la loi de finances pour 2013 et l’article 199 novovicies du code général des impôts (CGI). « Le texte dit que les préfets de région ont la capacité de moduler ces loyers à la baisse. Les simulations que nous avons faites montrent que si la modulation [des loyers] est trop forte, on va désactiver le dispositif dans certains secteurs, craint François Payelle. Il est essentiel que les préfets de région utilisent cette capacité de modulation de façon très marginale ». En d’autres termes, l’abaissement des loyers à un niveau trop bas détournerait les investisseurs du dispositif, faute de rentabilité locative suffisante.

Seconde crainte exprimée par la FPI, le sort de la zone B2, ouvrant à la défiscalisation dans sa totalité mais seulement temporairement. Toutes les communes situées dans cette zone sont éligibles au dispositif jusqu’au 30 juin 2013, éligibilité qui s’applique à tous les actes de vente conclus jusqu’à cette date. « Pour les actes passés à partir du 1er juillet 2013, seules les communes dites éligibles qui auront fait l’objet d’agréments du préfet de région continueront à ouvrir droit au dispositif Duflot, souligne le président de la FPI. La zone B2 correspond à des communes plus petites dont les niveaux de prix sont plus bas [que les zones A, A Bis et B1] mais nos analyses montrent que dans un certain nombre de communes, il y a de vraies tensions de marché. Il faut que la zone B2 soit très largement associée au dispositif », plaide-t-il.

La zone B2 a été la plus sinistrée en 2012 par le durcissement des conditions du dispositif Scellier, en particulier en raison de l’application d’un plafond de prix de 2.100 euros au mètre carré. Les ventes aux investisseurs y ont plongé de 66% par rapport à 2011, alors qu’elles sont diminué de 42% dans l’ensemble du pays pour les promoteurs membres de la FPI (82% du marché). Parmi les communes appartenant à la zone B2, citons les villes de Caen, Dijon, Chartres, Arcachon, Saint-Etienne, Angers ou Reims.

« Juste équilibre »

Malgré ces réserves, la FPI s’est montrée plutôt satisfaite du cadre général du dispositif fixé par un décret paru le 30 décembre dernier au Journal Officiel. « Si l’on regarde les plafonds de loyer cadres par zone, les plafonds de ressources, le coefficient multiplicateur appliqué en fonction de la surface habitable, plutôt pertinent qui s’inspire sur ce qui a été fait pour le Prêt Locatif Social (PLS), le prix plafond à 5.500 euros du mètre carré, nous paraissent permettre d’obtenir système efficace notamment parce qu’il recrée une offre locative intermédiaire qui constitue un vrai besoin [entre le logement social et le marché libre] », a estimé François Payelle.

Pas avare en compliments, le président de la FPI a jugé que les loyers plafonds étaient « plutôt bien ajustés » au regard de la nécessité de « trouver le juste équilibre entre une baisse du loyer de 20% sous le marché d’une part et la place pour la rentabilité minimale pour les investisseurs d’autre part ».

Le gouvernement vise la construction de 40.000 logements par an grâce à ce dispositif. Un objectif jugé crédible par la FPI qui anticipe un rythme de 20.000 unités par semestre à partir de la seconde moitié de l’année 2013.

En savoir plus
> Défiscalisation Duflot : fonctionnement, plafonds et conditions d’investissement
> Immobilier locatif : comparatif des « lois » Duflot et Scellier