Investissement immobilier : le souci d’image du dispositif Duflot


Selon une enquête de la banque conseil en gestion de patrimoine UFF, les investisseurs connaissent mal le dispositif d'incitation fiscale à l'investissement immobilier Duflot et s'y intéressent peu. Un constat qui résulte plus de la perception du dispositif qu'à son contenu.

Immeuble de logements neufs en région parisienne

Le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement dans l’immobilier neuf Duflot est mal-aimé des investisseurs. Pire : près d’un an après son lancement, il reste méconnu des investisseurs potentiels puisque 68% des personnes interrogées pour l’observatoire UFF/IFOP de la clientèle patrimoniale commenté mardi 5 novembre 2013 affirment mal connaître le dispositif. Un constant d’autant plus inquiétant que « depuis 3 ans, l’immobilier continue d’attirer les Français patrimoniaux », explique Hélène Sada-Sulim, directrice de la communication de l’Union financière de France (UFF).

Un problème de perception

En définitive, 15% des interrogés seulement expliquent envisager un investissement en Duflot, une fois les grands principes expliqués. Un phénomène qui s’explique de plusieurs façons. D’une part, « une majorité (56%) a la perception que le dispositif Scellier était plus intéressant que le Duflot », détaille Hélène Sada-Sulim. « Dans l’esprit de beaucoup d’investisseurs, le Scellier présente une réduction d’impôt de 25% » du montant de l’investissement, poursuit Daniel Znaty, directeur immobilier de l’UFF. A ceci près que la dernière déclinaison du Scellier proposait un avantage fiscal limité à 13% en 2012. Et donc inférieur aux 18% du Duflot…

Les soucis dans la perception du Duflot ne s’arrêtent pas là. En effet, le dispositif a été présenté par la ministre du Logement avec l’idée que les loyers pratiqués devaient se situer 20% en-dessous des loyers de marché. « Mais ces loyers de marché n’ont jamais été définis », avance Daniel Znaty. Et les loyers pratiqués en Duflot, bien que plafonnés, restent finalement très proches jusqu’ici de ceux du feu-Scellier. Il en va de même pour les plafonds de ressources des locataires, qui englobent une large partie de la population : l’UFF, très présente sur le marché du Duflot qui représente 65% de son chiffre d’affaires en immobilier direct en 2013 (à fin octobre), avait déjà indiqué en début d’année que 70% des locataires français sont éligibles au dispositif.

L’effet « Duflot »

Autre désavantage perçu à propos du Duflot, le plafonnement des niches fiscales limité à 10.000 euros depuis cette année, contre 18.000 euros et 4% du revenu imposable en 2012. Compte tenu d’un avantage fiscal maximal de 6.000 euros par an, ce plafond peut restreindre le cumul des réductions d’impôt. Mais cette approche négative est quelque peu exagérée. L’investissement Duflot se chiffre entre 150.000 et 250.000 euros, pour un ticket d’entrée moyen de 180.000 euros (50.000 euros en SCPI). Dès lors, l’avantage fiscal s’élève à 3.240 euros. « Le plafonnement des niches fiscales est un frein pour les investisseurs argentés, reconnaît le directeur Immobilier de l’UFF. Mais pour les autres, il laisse la place pour cumuler d’autres avantages fiscaux. »

Reste un souci psychologique : le nom Duflot, souvent mal perçu par les investisseurs potentiels. Un problème d’image de la ministre du Logement difficile à séparer du dispositif d’incitation fiscale. « En général, le conseiller ne propose pas un « Duflot », il propose un appartement à Pau, à Nantes… », souligne d’ailleurs l’UFF.

 

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