Investissement locatif : le Duflot démarre mais…


Les ventes de logements neufs aux investisseurs individuels ont fortement chuté au premier trimestre 2013 selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Si le dispositif Duflot commence à plaire, la FPI souligne que le cadre réglementaire doit être fixé « dans les tout prochains jours ».

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Alors que les ventes de logements neufs ont encore baissé au premier trimestre 2013, c’est surtout le marché des investisseurs individuels qui inquiète la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Car si les ventes à l’accession à la propriété progressent de 4%, celles aux investisseurs privés chutent de 23%, dépassant à peine les 5.000 ventes selon les statistiques corrigées de l’Observatoire de la FPI.

Un début poussif anticipé

En tant que tel, voir les ventes aux investisseurs tomber au premier trimestre n’a rien de surprenant, puisque le phénomène se répète année après année. De plus, le passage de la loi Scellier à la loi Duflot a mécaniquement impacté le marché à la baisse. « Il y a eu une phase de latence classique avec le passage au Duflot », avance François Payelle, président de la FPI. Les ventes très faibles sur les mois de janvier et février n’ont donc rien de surprenant, le temps que professionnels et investisseurs puissent se former aux paramètres du nouveau dispositif. D’ailleurs, un « début de démarrage » s’est manifesté au mois de mars, bien qu’il soit encore trop tôt pour en tirer une tendance de long terme.

Surtout, le Duflot plaît de plus en plus aux investisseurs. Les inquiétudes sur la rentabilité locative de l’investissement, liées à des plafonds de loyers rabaissés, se dissipent. « Les particuliers réalisent qu’entre la rentabilité locative naturelle et l’avantage fiscal, le dispositif est intéressant », explique François Payelle. Surtout, le Duflot cible les logements intermédiaires avec des loyers modérés, ce qui correspond à la demande locative. « Le dispositif répond bien à cette demande » des ménages trop « riches » pour le parc de logements sociaux mais aux revenus trop justes pour se loger dans le parc privé.

Des paramètres à fixer « dans les prochains jours » pour lancer les projets

Mais ce développement pourrait bien être entravé, s’inquiète la FPI, si le cadre réglementaire du Duflot n’est pas arrêté « dans les tout prochains jours ». La Fédération vise ici les décisions à venir des préfets de région, qui doivent rendre leur verdict sur la modulation éventuelle (à la baisse) des loyers au 1er juin prochain et déterminer les villes de la zone B2 qui bénéficieront d’un agrément après le 30 juin 2013. « Au-delà du 1er juillet, on ne connaît pas le cadre exact » du Duflot, regrette François Payelle.

Ainsi, si l’objectif affiché de construction en Duflot (40.000 logements par an) ne sera pas atteint en 2013, les 20.000 logements construits au second semestre sont atteignables selon le président de la FPI mais le cadre doit être fixé au plus vite et même « dans les tout prochains jours ». Sans quoi, l’incertitude devrait inciter les investisseurs à attendre et à retarder leurs projets, qui ne seront donc pas lancés avant l’été. Concernant l’éligibilité des villes de la zone B2 (plus de 50.000 habitants), la FPI a annoncé avoir déterminé une liste d’environ 1.200 communes (sur environ 3.200 au total) qui pourraient, selon elle, rester éligible au Duflot. Reste à savoir si les professionnels de l’immobilier neuf parviendront à se faire entendre des préfets et surtout si les décisions seront prises suffisamment tôt pour rassurer les investisseurs privés…

 

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