Investissement locatif Pinel : la défiscalisation et après ?


Les ventes de logements neufs destinés à la location sont reparties de l'avant en 2015, avec la montée en puissance du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel. Mais loin d'être une solution miracle, le Pinel présente plusieurs limites en termes d'investissement immobilier patrimonial. Explications.  

Les nombreux écueils de l’investissement locatif Pinel

Faut-il se lancer en Pinel ou non ? Pour de nombreux contribuables fortement imposés, ce dispositif de défiscalisation immobilière ne manque pas d’atouts puisqu’il permet d’effacer jusqu’à 6.000 euros d’impôt sur le revenu par an. Une belle économie de nature à en convaincre plus d’un mais qui peut faire aussi oublier qu’il s’agit avant tout d’une opération immobilière.

« Acheter un appartement dans l’immobilier neuf n’est pas une bagatelle : on doit y consacrer du temps, comparer les offres, se rendre sur place, bien étudier les rentabilités, en fonction des étages, des orientations… », rappelle à ce titre Didier Vitet, fondateur du courtier Médicis Patrimoine. Mieux vaut donc oublier les achats sur plan à l’autre bout de la France. Et ce n’est pas tout, loin de là.

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Rentabilité et avantage fiscal conditionnés par le prix d’achat

Contrairement à un investissement immobilier classique, il faut rappeler que les loyers Pinel sont plafonnés, entre 8,74 et 16,82 euros par mètre carré selon les zones. Conséquence, puisqu’il n’est pas possible d’augmenter le prix à la location pour atteindre la rentabilité espérée par l’investisseur, « c’est le prix d’achat qui constitue la seule variable d’ajustement », explique Michel Brunoro*, PDG du groupe de conseil en gestion de patrimoine PEA. D’où l’importance de refuser d’acheter « trop cher » pour se payer une réduction d’impôt : « On ne réalise pas des coups en fin de commercialisation d’un programme » par exemple, prévient Stéphane Peltier, directeur général de la plateforme spécialisée dans l’immobilier neuf Leemo.fr. A l’inverse, les prix de lancement sont plus bas afin d’attirer le chaland. Pour repérer les bonnes affaires, « il est utile de se procurer l’état de commercialisation du programme et la grille des prix », recommande-t-il.

En région parisienne, le problème se dédouble. Les prix sont élevés et les limites du calcul de l’avantage fiscal (300.000 euros pour l’opération et 5.500 euros/m²) apparaissent vite, bien qu’il existe des opportunités d’investissement selon les promoteurs. De plus, les plafonds de loyers sont trop bas, plus bas que les références utilisées pour l’encadrement des loyers dans la capitale pour des logements anciens par exemple. Autant dire que le compte n’y est pas vraiment pour le bailleur. « Les plafonds de loyers du Duflot ont été maintenus en 2015, regrette Jean-Philippe Ruggieri, directeur général du promoteur Nexity. En zone A bis [Paris et proche banlieue], le plafond est inférieur à 17 euros du mètre carré, alors que les valeurs de l’encadrement des loyers à Paris vont de 18 à 26 euros. » Le spécialiste estime qu’il faudrait relever le plafond Pinel de 2 ou 2,50 euros autour de Paris pour redonner un peu de marge aux investisseurs. Une hausse conséquente qui n’a que peu de chances de se matérialiser au 1er janvier 2016, date de la prochaine réévaluation des limites du Pinel.

Bien acheter, bien louer et bien revendre

La question du prix d’achat du logement neuf ne se pose pas qu’en termes de rentabilité cependant. « Est-ce que le bien va garder sa valeur ou en prendre ? Tout le secret d’un bon investissement est là », insiste Didier Vitet. Là encore, on est bien loin d’une défiscalisation à la va-vite : connaître le bien, son environnement, le potentiel de développement du quartier et de la ville sont autant de paramètres incontournables. Ce travail s’avère également essentiel pour éviter les vacances locatives : « Au début, l’investisseur a tendance à se concentrer sur le prix au mètre carré. Il réalise parfois tardivement qu’il aurait dû se mettre à la place du locataire », analyse Stéphane Peltier. Une déconvenue à éviter à tout prix, au risque de voir les recettes locatives s’effondrer.

Placer une priorité sur la qualité du logement est d’autant plus important dans la perspective de la revente d’un investissement Pinel, et ce pour deux raisons. Premièrement, le futur acquéreur ne profitera pas de la défiscalisation : tout se joue donc sur la qualité du bien à proprement parler et son prix, puisqu’il n’y a pas de carotte fiscale pour persuader un acquéreur hésitant. Deuxièmement, l’investisseur trop pressé, uniquement concentré sur le prix au mètre carré et la réduction d’impôt, risque de sérieusement déchanter au moment de revendre. En effet, il existe une décote significative entre les prix de l’immobilier neuf et ceux des logements anciens de moins de 15 ans. La plateforme d’investissement spécialisée Cerenicimo estime par exemple qu’il existe un écart de 36% entre le prix du neuf à Rennes (3.880 euros/m²) et la valeur de l’ancien récent (2.500 euros/m²). A Nantes, la décote atteint même 44% ! Seule solution pour s’en prémunir, au moins en partie : bien acheter. « Défiscalisation ou non, il faut toujours respecter les principes de base de l’investissement immobilier pour être sûr de louer et de revendre à un prix correct », résume Michel Brunoro.