Investissement locatif Pinel : « La location aux ascendants/descendants rassure »


INTERVIEW – Le dispositif d'investissement locatif Pinel a définitivement pris la suite du Duflot en 2015. Pour Nordine Hachemi, PDG du promoteur immobilier Kaufman & Broad, les nouveautés du Pinel, et notamment la location intrafamiliale, devraient convaincre les investisseurs.

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Toutsurmesfinances.com : Pourquoi estimez-vous que le dispositif de défiscalisation Pinel devrait doper l’investissement immobilier ?


Nordine Hachemi, président de Kaufman & Broad :
Au-delà des nouveautés apportées par le Pinel, l’environnement financier est favorable à l’investissement dans l’immobilier locatif. La baisse des taux de crédit immobilier, et leur maintien à un bas niveau en 2015, permet d’investir en supportant des mensualités de remboursement plus faibles. Il devient possible d’investir à crédit avec des loyers perçus qui se rapprochent fortement du montant des mensualités. De plus, la rémunération de l’épargne est quasi-nulle dans ce contexte de taux bas. A risque équivalent, si vous avez un patrimoine à investir, l’immobilier présente un réel intérêt.

Concernant les atouts du Pinel, les professionnels de l’immobilier neuf ont beaucoup insisté sur l’importance de pouvoir louer à ses enfants ou parents. Pourquoi ?

La location aux ascendants et descendants permet de rassurer les clients, en particulier ceux qui craignent de devoir compter sur un locataire qu’ils ne connaissent pas et les impayés de loyer. Pour ce profil d’investisseur, la possibilité de louer le bien dans sa famille, et donc d’être sûr du versement des loyers, est très rassurante. C’est un bon message à adresser aux propriétaires-bailleurs, d’autant que le gouvernement se devait de redonner confiance aux investisseurs à qui on a fait peur inutilement avec l’encadrement des loyers par exemple.

La possibilité de louer à ses descendants répond aussi à une volonté de trouver des solutions pour loger son enfant étudiant. Plutôt que de payer un loyer, les parents peuvent démarrer un investissement locatif défiscalisant, ce qui est là encore très intéressant.

Il est possible désormais de s’engager sur six, neuf ou douze ans, contre neuf ans uniquement en Duflot. Qu’est-ce que cela change ?

Raccourcir l’engagement de location à six ans minimum répond aux attentes des investisseurs. Après 50 ans, ils sont souvent dans l’idée d’un mix entre investissement et préparation de la retraite : ils achètent avec l’idée d’occuper le bien à plus long terme, notamment dans le sud de la France. Avec cette durée de six ans, on devrait avoir des investisseurs de ce profil, qui se lancent en fin d’activité alors qu’ils ont déjà constitué leur patrimoine et n’ont plus de crédit à rembourser. Cela leur permet de préparer l’échéance de la retraite et leur nouvelle vie.

L’investissement sur douze ans correspond davantage à un profil d’investisseur plus jeune, avec la volonté de construire son patrimoine. C’est une durée plus proche de celle d’un crédit immobilier. Cela permet de profiter du levier des taux très faibles pour financer son acquisition et la constitution d’un patrimoine.

Pour les acquisitions en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le calcul de la période de maintien de l’avantage fiscal a changé. En quoi cette nouveauté bénéficie-t-elle aux acheteurs ?

Pour les opérations en VEFA, la réduction d’impôt est maintenue pendant une période de 30 mois. En Pinel, ce délai court à compter de la signature de la VEFA. Sous le régime Duflot, ce délai démarrait dès le dépôt du permis de construire. En cas de fortes intempéries ou de découverte archéologique inattendue, les chantiers sont arrêtés et les livraisons suspendues. On pouvait alors se retrouver dans une situation où l’avantage fiscal était perdu alors que ce n’était la faute de personne. Dans nos opérations, il se passe en moyenne six mois entre le dépôt du permis et la signature. Ce délai supplémentaire sécurise l’investissement et élimine un aléa qui n’avait pas de raison d’être.

Pour faire ses preuves, le Pinel doit désormais être adopté par le public. Comment envisagez-vous cela ?

Nous commençons déjà à voir un retour de l’intérêt des particuliers investisseurs avec le passage du Duflot au Pinel. Nous nous attendons à observer son véritable impact sur l’activité et la construction de logements à partir du deuxième semestre 2015.