Investissement locatif Pinel : précisions sur le nouveau dispositif

Partagez

Le fonctionnement du nouveau dispositif Pinel, successeur du Duflot, est décrypté dans ses moindres détails par la députée Valérie Rabault dans son rapport sur le Budget 2015. La parlementaire précise notamment les conditions d'une location à un enfant et du choix de la durée de location.

 
neuf-logements-investissement

Que vaut vraiment le Pinel ? S'il est encore difficile de répondre à cette question, le successeur du Duflot étant en place depuis le 1er septembre 2014 seulement, le rapport de la députée Valérie Rabault (PS) sur le projet de loi de finances pour 2015 (PLF 2015) permet d'en savoir plus sur les caractéristiques précises du dispositif. Surtout, la rapporteure générale du Budget analyse une des nouveautés du Pinel, à savoir le choix de la durée de location donné à l'investisseur.

Même avantage fiscal au bout de 12 ans

En effet, là où le Duflot contraignait le bailleur à s'engager sur neuf années fixes, le Pinel permet un investissement à la carte : six, neuf ou même douze ans pour les plus gourmands. Car plus l'engagement de location est long, plus l'avantage fiscal est conséquent : 21% sur douze ans, contre 18% sur neuf ans et seulement 12% sur six ans.

Dans le détail, l'investisseur choisit en premier lieu de louer sur six ou neuf ans. A l'échéance de cette période, il peut resigner pour trois années supplémentaires. S'il était parti sur six ans au départ, il pourra renouveler cette rallonge de trois ans et s'engager sur douze ans maximum. « L'investisseur dispose ainsi d'une certaine souplesse, en pouvant réexaminer par période triennale – s'il s'est engagé initialement à louer pour six ans – la mise en location de son bien », indique la rapporteure générale.

Quel que soit le chemin considéré, l'avantage fiscal obtenu à l'échéance d'un engagement de douze ans est le même. « Le contribuable bénéficie donc de conditions identiques in fine, qu'il se soit engagé initialement pour une durée de six ans ou de neuf ans », estime Valérie Rabault.

Le tableau suivant, tiré du rapport, retrace les différentes configurations possibles pour un investissement en France métropolitaine.

Les différentes configurations d'investissement Pinel
Durée d’engagement Taux de la réduction d’impôt au titre de l’engagement initial Possibilité de prolonger l’engagement de location en bénéficiant d’un avantage fiscal supplémentaire Taux de la réduction d’impôt en cas de prolongement de la location Taux maximal de la réduction d’impôt
Engagement initial de 9 ans 18 %, soit 2 % par an 3 ans supplémentaires, non renouvelables, soit 12 ans au total (9+3) 3 % pour les trois années supplémentaires 21 % (18+3), soit 2 % par an pendant 9 ans et 1 % par an pendant 3 ans
Engagement initial de 6 ans 12 %, soit 2 % par an 3 ans supplémentaires, renouvelables une fois, soit 12 ans au total (6+3+3) 6 % pour les trois premières années supplémentaires, et 3 % pour les trois années suivantes 21 % (12+6+3), soit 2 % par an pendant 9 ans et 1 % par an pendant trois 
Source : Tome II du rapport 2.260 sur le PLF 2015

 

Pas de cumul de la réduction d'impôt avec une demi-part fiscale

Valérie Rabault revient également sur la nouvelle faculté donnée aux bailleurs de louer à leurs ascendants ou descendants, à partir du 1er janvier 2015. « Le fait de ne pas pouvoir disposer du logement, objet de l'investissement, pour le louer à ses enfants, à ses petits-enfants ou à ses parents, peut détourner certains investisseurs, par exemple des parents ayant des enfants bientôt en âge de faire des études, et limiter ainsi l'attractivité du dispositif », estime la députée, reprenant là l'argumentaire des promoteurs et autres professionnels de l'immobilier.

A priori, le Budget 2015 permet aux investisseurs de cumuler location à un enfant et réduction d'impôt. Toutefois, « un contribuable ne peut à la fois bénéficier d'une demi-part de quotient familial au titre d'un enfant étudiant de moins de vingt-cinq ans rattaché à son foyer fiscal, et louer un bien ouvrant droit à réduction d'impôt à ce même enfant », rappelle Valérie Rabault. En d'autres termes, impossible de loger son enfant mineur ou majeur et rattaché à son foyer fiscal.

En revanche, un célibataire, divorcé ou veuf qui bénéficie d'une demi-part fiscale supplémentaire pour avoir élevé seul pendant au moins cinq ans un enfant qui est imposé distinctement peut cumuler demi-part supplémentaire et réduction d'impôt.

Enfin, le rapport rappelle que « un locataire ne peut prétendre au bénéfice de l'aide personnalisée au logement (APL) si son logement lui est loué par un ascendant ou un descendant, ou par un ascendant ou descendant de son conjoint ou concubin. De ce fait, un cumul de l'APL pour un enfant étudiant et de l'avantage fiscal pour ses parents lui louant le logement est bien évidemment exclu. »



 

Réseaux Sociaux