L’accession à la propriété conditionnée à la baisse des prix ?


D'après une étude du Crédit Foncier, un accroissement de la capacité d'achat immobilier passe d'abord par une baisse des prix. Les variations des taux de crédit et du taux de chômage influencent moins le pouvoir d'achat des ménages.

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Les prix, encore les prix, toujours les prix. En matière d’immobilier, il est facile de faire une fixation sur les prix des logements et leurs évolutions dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Et d’après une étude du Crédit Foncier, cette obsession des prix se justifie puisque c’est la diminution des prix qui renforce le plus la capacité d’achat des ménages.

Les prix plus importants que le chômage ou les taux de crédit

L’étude, menée par la direction des études de Crédit Foncier Immobilier, repose sur trois paramètres simples et « plausibles » : à la fin de l’année 2013, les prix de l’immobilier auront baissé de 3% dans les villes les plus chères d’Ile-de-France, de 5% dans les autres communes de la région et de 7% en province. Dans le même temps, les taux de crédit immobilier, au plus bas en avril 2013, remonteront de 30 points de base (0,30%) et le taux de chômage de 100 points de base (1%).

Dans ces conditions, l’étude montre que c’est l’évolution des prix immobiliers qui impacte le plus la capacité d’acquisition des ménages : ainsi, « à Paris, une baisse de 3% des prix immobiliers augmenterait de 2,5% le nombre de ménages en capacité d’acheter dans l’ancien, lorsqu’une hausse des taux de crédit de 30 points réduirait de 1,7% ce nombre ». La montée du chômage provoquerait quant à elle une baisse de 0,6% des ménages en capacité d’achat. De fait, même si le chômage devait effectivement continuer à battre des records et que les taux de crédit immobilier devaient se relever légèrement d’ici la fin de l’année, la baisse des prix anticipée redonnerait du pouvoir d’achat immobilier aux ménages.

La démonstration vaut également hors de la capitale. La baisse des prix envisagée de 7% entraînerait une hausse de 4,19% du nombre d’accédants à Lille et de 3,67% à Lyon notamment. A Bordeaux et Nantes, ces augmentations se situeraient entre 2 et 3%. Dans tous les cas cependant, cet effet compense largement celui du relèvement des taux d’emprunt, qui n’excède jamais -2%.

Des conséquences plus fortes là où les prix sont les plus élevés

Autre enseignement de l’étude, les variations de prix, de taux de crédit immobilier et de taux de chômage ont un impact plus fort dans les villes où les prix sont les plus élevés, comme Neuilly-sur-Seine (9.171 euros/m² au troisième trimestre 2012). Ce phénomène vaut pour chacune des trois variables. A l’inverse, les communes « bon marché », comme Evry (1.980 euros/m²) sont moins sensibles à l’évolution des prix, des taux d’emprunt ou du chômage.

Ainsi, en reprenant les paramètres de l’expérience (-3% sur les prix, +0,30% pour les taux de crédit et +1% pour le chômage), le nombre de ménages pouvant accéder à la propriété à Neuilly-sur-Seine augmente de 3,4% grâce à la diminution des prix et baisse de 1,7% et 0,6% à cause des taux d’emprunt et du chômage respectivement. Des variations bien plus importantes que celles qui seraient observées à Evry avec des conditions similaires et une baisse des prix de 5%. Cette dernière augmenterait le nombre de ménages en capacité d’acheter de 1,3%, tandis que la hausse des taux de crédit provoquerait une perte de 0,8% du nombre de ménages et la hausse du chômage 0,3%.

L’étude reste cependant à manipuler avec des réserves, puisque les trois facteurs retenus sont loin d’être les seuls à jouer sur le comportement et les finances des ménages accédants à la propriété. La fiscalité, la structure des ménages ou encore les facteurs psychologiques (confiance dans l’avenir, volonté d’accéder à la propriété…) sont autant de variables ayant une incidence notable sur les décisions des ménages et qui ne sont pas prises en compte dans cette étude.

 

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