L’achat immobilier plus intéressant que la location à long terme


En 2013, l'intérêt financier de l'achat face à la location varie sensiblement en fonction des agglomérations selon une étude du cabinet Asterès pour Meilleurtaux.com. Si acquérir un logement à Strasbourg devient rapidement rentable, les Parisiens doivent se montrer patients.

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Acheter ou louer en 2013 ? La question se pose pour de nombreux Français dans un contexte de baisse des taux de crédit immobilier et d’incertitude quant à l’évolution future des prix. Selon une étude du cabinet d’études économiques et de conseil Asterès réalisée pour le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com, la réponse n’est pas aisée. « Aujourd’hui, il faut faire un calcul », précise en effet Nicolas Bouzou, directeur-fondateur d’Asterès. Car si les prix de l’immobilier sur l’ensemble du territoire ont explosé de 117% entre 2000 et 2010, affichant une croissance moyenne de 7,4% par an, leur légère correction débutée en 2012, avec notamment une baisse annuelle de 1,1% au 3ème trimestre, laisse entrevoir un réajustement des prix à moyen terme. Devenir propriétaire reste-t-il alors un eldorado financier ou les Français doivent-ils au contraire se recentrer sur la location ? « Le paysage est plus complexe, nuance Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. La réponse dépend des personnes, de leur profil et des villes. »

Achat plus intéressant au bout de 3 à 8 ans…

Pour tenter d’apporter des éléments de réponse aux Français indécis sur la marche à suivre, l’étude du cabinet Asterès dresse le différentiel entre le bilan financier d’un achat et celui d’une location. Il prend en compte pour l’achat l’ensemble des dépenses liées à l’acquisition du bien (prix du logement, frais de notaire, conditions de crédit, charges de copropriété et montant de la taxe foncière) mais pas la fiscalité, trop variable selon les profils de propriétaires. Le bilan financier pour la location englobe le prix du loyer comparé au prix du bien, le taux de rendement d’un placement (correspondant au montant de l’apport) ainsi que les frais d’agence.

Grande inconnue, la variation des prix de l’immobilier sur les prochaines années est pour sa part modélisée par trois scénarios. C’est en effet cette évolution qui va déterminer la plus-value réalisée par l’acquéreur. Avec un scénario qualifié de central, c’est-à-dire une baisse des prix de 3% en 2013, une stagnation de ces derniers en 2014 puis une hausse continue de 2% à compter de 2015, l’achat devient plus intéressant financièrement que la location après 5 ans. Le propriétaire doit ainsi conserver son bien au minimum pendant cette durée pour que cet investissement « surperforme » la location. Dans l’hypothèse d’un scénario haussier des prix (+0% en 2013, +2% en 2014 et 4% à partir du 2015), l’achat devient plus intéressant après seulement 3 ans. Un scénario à la baisse (-5% en 2013 et 2014, puis +0% en 2015 et +2% à compter de 2016), aboutit sur un achat plus intéressant que la location au bout de 8 ans. Pour Nicolas Bouzou, les hypothèses centrale et à la baisse semblent les plus probables. Le délai d’attente pour que l’achat tourne en faveur des propriétaires serait donc compris entre 5 et 8 ans.

Une attente bien plus longue à Paris

« Quand on achète aujourd’hui, il faut avoir un horizon suffisamment long », insiste Hervé Hatt. Plus long que dans les années 2000 en tout cas puisque la durée moyenne nécessaire à ce que l’achat soit plus intéressant que la location était réduite à seulement 3 ans. Un lointain souvenir désormais donc, surtout dans les grandes agglomérations et principalement à Paris. Dans l’hypothèse d’un scénario central de variation des prix, le gouffre est en effet saisissant : il faut ainsi détenir un bien immobilier 21 ans pour que cette opération s’avère plus intéressante qu’une location ! Et si les prix venaient à suivre la tendance baissière imaginée par le cabinet Asterès, cette durée pourrait atteindre 27 ans ! L’hypothèse moins probable d’une remontée des prix contracterait cette attente à 8 ans.

Encore une fois, Paris fait donc figure de cas à part dans le paysage immobilier français. Dans l’hypothèse d’un scénario central de variation des prix ou baissier, la durée rendant plus intéressante l’acquisition face à la location atteint ainsi 13 ans (18 ans si les prix sont à la baisse) à Lyon, 9 ans à Nantes (14 ans), Bordeaux (14 ans) ou Lille (13 ans), 6 ans à Marseille (10 ans) et enfin 4 ans à Strasbourg (7 ans) et Clermont-Ferrand (6 ans). Des écarts qui s’expliquent principalement par la différence de rapport entre les prix au mètre carré (m2) et les loyers pratiqués dans ces agglomérations. Ainsi, entre Paris ou le prix du m2 atteint 8.339 euros selon Meilleurtaux.com pour un loyer moyen de 24,40 euros au m2, soit un rapport de 341,8, ce ratio tombe à 251,7 à Lyon, 229,3 à Lille, 198,9 à Marseille et 156,9 à Clermont-Ferrand.

Les plus-values ne compensent plus les dépenses

A long terme ou très long terme, l’acquisition de son logement présente donc un avantage face à la location. Mais l’achat ne garantit plus désormais un gain net des dépenses engagées. « Dans les années 2000, le propriétaire était sûr de réaliser une plus-values », explique Nicolas Bouzou. Désormais, ce n’est plus le cas et ce, de manière tout à fait rationnelle selon Hervé Hatt : « L’achat immobilier est un achat de long terme et il n’est pas logique de penser que l’on fait obligatoirement une plus-value à court terme. » Un constat qui s’applique également aux durées plus longues. Ainsi, quelle que soit la durée de détention du bien, « vous y êtes de votre poche ! », prévient le directeur général de Meilleurtaux.com. Seul un scénario haussier des prix viendrait contredire cette affirmation. Une hypothèse jugée peu réaliste par les deux spécialistes.

 

 

Un simulateur achat-location en ligne
Le courtier Meilleurtaux.com met à disposition des internautes un simulateur leur permettant de savoir au bout de combien de temps l’acquisition immobilière se révèle plus intéressante que la location. Cet outil, disponible sur le site du courtier, donne ainsi la possibilité au visiteur de déterminer cette durée en ajustant lui-même les différents paramètres relatifs à son projet (prix au mètre carré de l’achat et du loyer, montant de l’apport, taux de crédit, charges, …). Ce document Excel détaillé lui permettra ainsi d’arbitrer en connaissance de cause entre la location et l’achat mais également d’observer le coût global de cette opération dans le temps.