« L’encadrement des loyers doit éradiquer les abus »

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Attendu depuis longtemps, l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Paris le 1er août 2015. Si le dispositif est critiqué par de nombreux acteurs de l'immobilier, en particulier les professionnels, le président de l'Institut du management des services immobiliers Henry Buzy-Cazaux estime qu'il peut faire ses preuves en faisant baisser les loyers abusifs.

 
Interview d'Henry Buzy-Cazaux sur l'encadrement des loyers

Toutsurmesfinances.com : L'encadrement des loyers vient tout juste d'entrer en vigueur, et ce uniquement à Paris et pour une partie seulement des locations (relocations et renouvellements de baux après le 1er août 2015). Le jeu en valait-il la chandelle ?

Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (Isim) : Le projet politique avait été annoncé par le candidat Hollande bien avant son élection puisqu'il en parlait déjà en 2011. En définitive, il se sera donc passé quatre ans entre l'annonce du projet et sa mise en place effective. Or à l'époque, les loyers étaient haussiers, en particulier pour les relocations, d'où la réaction politique. Entre temps la situation n'a fait que s'améliorer : le marché a ployé et les loyers se sont significativement assagis depuis 2012. Je relève donc que ce dispositif arrive bien tard.

Cela étant, il peut permettre de prévenir certains maux du marché locatif, en particulier à Paris. Il ne faut pas oublier que l'encadrement des loyers a été créé pour éradiquer les excès et les abus, et non pour juguler le marché locatif.

« Les locataires ont des recours à mettre en œuvre »

Le dispositif doit effectivement contraindre les loyers les plus élevés à diminuer. Mais ne risque-t-il pas d'être contourné par les bailleurs, d'autant plus à Paris où la demande de logement est très forte ?

Les loyers excessifs sont plus souvent le fait de propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien. Les professionnels sont plus réactifs car ils sont jugés sur leur capacité à trouver un occupant et donc à fixer le loyer au bon niveau. A contrario, les particuliers ont davantage le réflexe de fixer leur loyer au maximum. Concrètement, ils peuvent essayer de s'affranchir de cette règle, d'autant qu'ils sont très peu contrôlés à la différence des professionnels. Et le marché parisien étant tendu, il est tenu par les propriétaires.

Pour autant, ce n'est pas quelque chose qui m'inquiète. Les potentiels détournements de la loi vont être dénoncés, notamment par les associations de consommateurs et dans les médias, donc le public en sera informé. De plus, les locataires ont des moyens de recours assez simples à mettre en œuvre : ils peuvent même signer le bail avant d'introduire un recours en diminution de loyer si cela est nécessaire.

Cela ne va-t-il pas provoquer une multiplication des contentieux et accroître la judiciarisation des relations locatives ?

La relation locataire/bailleur est peu judiciarisée selon moi. Le parc locatif privé représente 6,5 millions de logements, dont 1,7 million de nouvelles locations par an. La proportion de contentieux judiciaires y est très faible mais il y a davantage de recours aux procédures de conciliation. On présente souvent les rapports locatifs comme conflictuels alors que les choses se déroulent correctement dans la majorité des cas.

Concernant l'encadrement des loyers, dès lors que l'on impose un cadre réglementaire plus rigide, il y a des chances, ne serait-ce que statistiquement, que les règles ne soient pas appliquées par tous. Mais je crois qu'avec le temps, tout le monde va se mettre à la page. Il faut que les propriétaires soient bien informés et leurs syndicats, ainsi que les syndicats de professionnels, mettent en place des formations pour s'adapter à cette nouvelle donne.

« L'encadrement des loyers peut faire le jeu des professionnels »

Qu'en est-il du complément de loyer qui permet de dépasser les limites imposées par le dispositif en fonction des caractéristiques du logement ?

La question se pose car on va forcément verser dans le subjectif : est-ce que la terrasse, le balcon avec une belle exposition ou la vue de l'appartement justifient un loyer 100 ou 200 euros plus cher ? Mais je pense que cela fera l'objet de discussions amiables entre le bailleur et le locataire avant la prise de bail. On peut aussi imaginer que le locataire prenne le logement avant de déposer un recours sur le complément de loyer, mais je ne crois pas à une explosion des contentieux sur ce point.

En revanche, la complexité de l'encadrement des loyers pourrait faire le jeu des professionnels, en incitant les propriétaires seuls à faire appel à leurs services. Le complément de loyer illustre cette possibilité, puisque l'avis d'un expert de l'immobilier peut être déterminant. On pourrait donc connaître un recul de la proportion de propriétaires qui gèrent seul leur bien, ce qui serait bénéfique pour l'application de la loi à mon sens.

En définitive, comment pourra-t-on juger à moyen ou long terme le succès ou l'échec de « l'expérimentation » voulue il y a un an par Manuel Valls ?

Mesurer l'efficacité ou l'échec de l'encadrement des loyers est un vrai sujet, puisqu'il n'y a pas eu d'étude d'impact dans le cadre de l'élaboration de la loi Alur. Je pense que l'on peut retenir quelques critères simples, comme la diminution des loyers abusifs. Si cela se produit, on verra les plaintes et saisines judiciaires diminuer et les enquêtes d'associations de consommateurs le montreront. De même, les loyers excessifs déforment le taux d'effort (part des revenus consacrée au logement, Ndlr) moyen du locataire. Si l'encadrement des loyers sanctionne effectivement ces abus, le taux d'effort moyen des locataires parisiens baissera.


Propos recueillis par Thibault Fingonnet



 

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