L’encadrement des loyers en vigueur le 1er août 2015 à Paris


L'encadrement des loyers entrera en vigueur dans la capitale à partir du 1er août 2015 pour les baux signés ou renouvelés après cette date. Le décret d'application a été publié au Journal Officiel vendredi 12 juin. La notion de complément de loyer, qui permet de ne pas respecter les limites de l'encadrement, est peu précisée.  

Les loyers parisiens encadrés dès le 1er août 2015

On sait désormais à partir de quand les loyers parisiens seront réglementés par la loi. Un décret paru au Journal Officiel du vendredi 12 juin fixe l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers au samedi 1er août 2015. Cela signifie que les contrats de location signés ou renouvelés après cette date ne pourront pas dépasser un certain niveau de loyer. En revanche, les contrats en cours ou reconduits tacitement ne sont pas impactés directement par l’entrée en vigueur de la mesure.

Cette limite est calculée à partir du loyer médian constaté dans le même quartier, pour des logements de même type (vide ou meublée) qui comportent le même nombre de pièces habitables et dont la construction date de la même époque. Les prix à la location ne doivent pas dépasser de plus de 20% les loyers médians déterminés ainsi par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Ce dernier a d’ailleurs publié les premières références de l’encadrement des loyers au début du mois de mai. Au-delà de cette limite, le loyer devra être abaissé par le propriétaire. Le locataire connaîtra le loyer de référence puisque celui-ci devra être affiché sur le contrat de bail type qui entre également en vigueur au 1er août 2015.

La publication du décret d’application ne répond cependant pas à toutes les questions soulevées par cette mesure phare de la loi Alur de Cécile Duflot. Il n’apporte aucune précision sur les limites de l’encadrement des loyers des locations meublées par exemple. Ces logements doivent faire l’objet d’un bornage spécifique, les loyers des meublés étant structurellement plus élevés que ceux des locations vides. A priori, c’est l’Olap qui devrait déterminer cette différence.

Flou juridique sur le complément de loyer

L’autre souci, c’est le complément de loyer. La loi Alur prévoyait en effet la possibilité d’appliquer une sorte de surloyer permettant de ne pas respecter la limite haute de l’encadrement sur la base des « caractéristiques exceptionnelles » du logement. Le Conseil constitutionnel a censuré cette notion mais a conservé le principe de complément de loyer.

Le décret d’application indique à ce titre que « les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement » peuvent donner lieu à un complément de loyer si les conditions suivantes sont réunies :
– « Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination » du loyer de référence par l’Olap ;
– « Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique » ;
– « Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur ».

A première vue, la définition peut donc prêter à confusion, notamment sur la définition des caractéristiques jugées « déterminantes » par un bailleur. Les compléments de loyer devraient ainsi être décidés au cas par cas, une situation propice à la multiplication des contentieux.

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