L’Insee table sur une baisse de l’investissement des ménages dans l’immobilier neuf


Malgré ses prévisions d'une croissance plus forte et d'une reprise du pouvoir d'achat, l'Insee envisage une nouvelle diminution de l'investissement des ménages dans la construction de logements. De 2008 à 2014, il a chuté de 24%.  

L’Insee est pessimiste pour l’investissement des ménages dans la construction

La croissance ne va pas profiter à tous les secteurs de l’économie. Au détour de sa publication d’une prévision de croissance de 1,2% en 2015 jeudi 18 juin, l’Insee a également donné son hypothèse sur l’investissement des ménages dans la construction (logements neufs principalement et travaux). Et malgré la hausse attendue du pouvoir d’achat, les auteurs de l’étude envisagent une nouvelle baisse de l’investissement individuel dans le logement neuf. Une constante depuis 2008.

Baisse de 24% entre 2008 et 2014

En effet, la chute de l’investissement individuel dans l’immobilier neuf ou les travaux ne date pas d’hier. « De 2008 à 2014, il a reculé de 23,9%, alors que, sur la même période, le nombre de ménages augmentait de 6,2% et le pouvoir d’achat par ménage reculait de 2,5% », soulignent les auteurs en préambule de l’étude. Selon eux, cette diminution « provient essentiellement du recul des achats de logements neufs » à titre de résidence principale, une tendance qui affecte davantage la maison individuelle (-50% sur dix ans selon l’Union des maisons françaises).

Ce petit retour en arrière n’est pas inutile : en effet, les mêmes freins continuent d’entraver l’investissement des ménages depuis la crise financière de 2008. Premiers coupables, les prix des logements et du foncier. Alors que les prix de l’immobilier ancien ont fini par se corriger depuis le pic de 2011, ceux du neuf ont continué de progresser, en moyenne de 2% par an depuis 2008. « L’arbitrage des ménages a ainsi pu s’opérer davantage en faveur de l’achat d’immobilier ancien depuis 2008 », estiment les auteurs.

Autre problème à résoudre, la difficile mobilisation des terrains constructibles. Si ce manque influence davantage les prix de l’immobilier ancien (terrains mieux placés en centre-ville…), il pèse toutefois sur la capacité d’investissement des ménages et les prix du neuf. Un phénomène aggravé, selon l’étude, par des dispositions favorables à la rétention, notamment en matière de fiscalité des plus-values.

Démographie moins favorable à l’avenir

Outre ces facteurs bloquants, les auteurs soulignent que la démographie va moins soutenir l’investissement des ménages. « Les projections démographiques suggèrent en effet un ralentissement durable de la population (+0,4% en moyenne annuelle entre 2014 et 2020) et la poursuite du vieillissement démographique, tandis que la taille des ménages diminuerait moins rapidement. » Une tendance de fond qui, combinée à l’inflation des prix du neuf, devrait contrecarrer la reprise de l’investissement des ménages.

Si le raisonnement de l’Insee se tient, il convient tout de même de signaler que les premiers retours sur le marché de l’immobilier neuf en 2015 sont positifs. Le dispositif Pinel a dopé l’investissement locatif des ménages, en hausse de 60% au premier trimestre selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Dans le même temps, les ventes de maisons individuelles neuves redémarrent, sous l’influence notamment de l’amélioration du prêt à taux zéro. En revanche, les ventes d’appartements en résidence principale sont en léger retrait (-3%).