L’investissement en nue-propriété, mode d’emploi


Alors que le secteur de l'investissement immobilier s'apprête à voir le dispositif Scellier disparaître à la fin de l'année 2012, l'investissement en nue-propriété continue d'être épargné par les législations successives. Ce type d'investissement permet de combiner avantageusement achat immobilier et optimisation fiscale.

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Investir en nue-propriété est une opération intéressante pour certains profils. Le mécanisme est relativement simple pour l’investisseur. Il acquiert une propriété… et ne peut pas en jouir personnellement pendant une période donnée, durant laquelle l’usufruit du bien est géré par un bailleur institutionnel. Ce qui veut dire que l’investisseur ne peut pas percevoir de revenus locatifs ou occuper le bien immobilier pendant une longue période d’au moins quinze ans.

Quels avantages à la nue-propriété ?

L’intérêt immobilier de l’investissement en nue-propriété peut sembler limité en raison de l’impossibilité de toucher des revenus locatifs. Mais l’opération présente des avantages croissants au fil du temps. Ainsi, en contrepartie, l’acquéreur peut toucher une décote significative sur le prix d’achat du bien, aux alentours de 40% en moyenne. L’achat immobilier ne coûte ainsi que 60% de sa valeur réelle. Après quoi, le bailleur institutionnel prend en charge la gestion du bien, ce qui inclut les revenus locatifs mais aussi les charges d’entretien ou encore le paiement de la taxe foncière.

A la fin de l’usufruit, l’investisseur devient plein propriétaire, sans contrepartie aucune. Il peut alors disposer du bien comme il l’entend : il peut le revendre, le louer et toucher les revenus locatifs qu’il ne pouvait pas percevoir avant ou tout simplement occuper les lieux. La plus-value effectuée à la revente est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières hors résidence principale. Une exonération complète est possible 30 ans après l’achat du bien. Une fois devenu plein propriétaire, la base fiscale retenue pour le calcul de la plus-value est la valeur du bien au moment de l’obtention de celle-ci et non la valeur du bien au moment de l’achat. L’investisseur n’est pas ailleurs pas soumis à une durée de détention imposée et peut revendre son bien avant échéance du démembrement.

Optimisation fiscale

La nue-propriété présente également des avantages fiscaux indéniables. Ainsi, l’investisseur, tant qu’il ne détient pas l’usufruit du bien, peut déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers, s’il a eu recours à un prêt. Il peut également inscrire ce prêt en passif dans sa déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et ainsi le réduire. De plus, le bien n’entre pas dans la base taxable de l’ISF car il est considéré comme partie du patrimoine de l’usufruitier.

En l’absence de revenus locatifs, l’impôt sur le revenu de l’investisseur n’est pas non plus impacté par l’opération. Autre aspect bénéfique de ce type d’investissement, les réductions d’impôts engendrées par la nue-propriété ne sont pas soumises à un plafonnement comme pour les niches fiscales (18.000 euros + 4% du revenu imposable).

Pour qui ?

Investir en nue-propriété est attractif mais reste réservé à un certain profil d’investisseur. Ainsi, l’opération s’adresse avant tout aux personnes disposant d’un patrimoine important, soumis à l’ISF. C’est aussi un investissement de long terme étant donné la période de démembrement du bien. Enfin, il s’adresse à des personnes n’ayant pas besoin de revenus locatifs complémentaires et qui ne souhaitent pas s’occuper de la gestion d’un bien immobilier.