La baisse des loyers, c’est désormais une certitude


La reprise du marché locatif privé en 2015 est confirmée. L'Observatoire Clameur a enregistré une augmentation des changements de logements portée paradoxalement par la baisse des loyers qui s'est poursuivie sans discontinuer toute l'année. Cette tendance devrait perdurer en 2016 dans une moindre mesure.  

Les loyers ont baissé partout en France en 2015 et cette tendance se poursuit en 2016.

Plus de doute possible, les loyers dans le privé ont bel et bien baissé en 2015. Et cette tendance se poursuit en ce début d’année 2016, selon l’Observatoire Clameur diffusé le 8 mars 2016. Cet indicateur couvre un bail sur cinq sur près de 1.600 villes, soit 96% du territoire.

Première bonne nouvelle pour les locataires, le marché locatif privé a acté sa reprise en 2015. Autrement dit, le renouvellement des baux a progressé de près de 12%, portant la mobilité résidentielle (changement de logement) à un niveau plus haut qu’avant la crise de 2008. Selon le professeur d’économie à l’Université Paris Ouest et responsable de l’étude Michel Mouillart, cette embellie « a été portée par l’amélioration du moral des ménages (possibilité d’avenir, salaire…) et le formidable redémarrage de l’accession à la propriété, notamment dans l’ancien (+16% contre +5% dans le neuf). Après des années de crispation, les gens ont recommencé à changer de logement ».

Diminution des loyers partout en France

Face à ce regain marqué d’activité sur l’ensemble de l’année 2015, on aurait pu s’attendre à une hausse des loyers. « C’est un paradoxe : la forte reprise du marché locatif ne s’est accompagnée d’aucune pression sur les loyers », constate Michel Mouillart. Et une tendance à la baisse a même été enregistrée au cours du printemps et de l’été habituellement favorables à une hausse des loyers, la demande étant davantage soutenue à ces périodes.

Autre point détonnant de l’année qui vient de s’écouler, la diminution des loyers n’est pas un fait local, mais elle s’est au contraire généralisée. « Il n’y a pas eu de micro-marché comme c’est le cas habituellement, aucune région n’est à l’abri d’une récession de la valeur locative », indique Michel Mouillart. Ainsi, les loyers reculent dans 54,1% des villes de plus de 10.000 habitants et dans 70% de celles de plus de 148.000 habitants. « L’impact de la baisse est même plus important dans les grandes villes », note le professeur d’économie.

Les grands logements également impactés

Dans le détail, le prix des loyers au m² a chuté de 3,9% en 2015 à Marseille, de 3,3% à Lyon, de 2,3% à Strasbourg, de 2,1% à Montpellier, de 1,8% à Nîmes et de 1,7% à Lille. Fait nouveau, le prix des grands logements a diminué pour la première fois, « du jamais vu », selon Michel Mouillart. Les loyers des 4 pièces sont en recul de 1,6% en février 2016 et ceux de 5 pièces de 0,4%. « Contrairement aux petits biens (studios, 2 pièces), les grands logements restent occupés 7 à 10 ans. Ils nécessitent donc des travaux au-delà du rafraîchissement, notamment de remise aux normes. Or les produits reviennent de plus en plus sur le marché avec des défauts car les travaux n’ont pas été réalisés. Et les recettes locatives sont forcément tirées vers le bas », poursuit le professeur d’économie. Le taux d’entretien et d’amélioration des logements a ainsi chuté à 12% en 2015, pour remonter légèrement à 20% début 2016.

Sur le long terme, les loyers progressent même en deçà de l’inflation. Sur la période 2006-2011, ils ont cru de 0,9% par an en moyenne contre 1,2% pour la hausse des prix à la consommation. Cette tendance s’est accentuée depuis 2011, les loyers augmentant de 0,3% par an en moyenne pour une inflation de 0,7%. « On peut dire que cette évolution est positive pour les locataires mais elle va poser problème, notamment en ce qui concerne l’effort d’entretien et l’amélioration du patrimoine », met en garde Michel Mouillart.

2016 à l’identique de 2015 ?

L’année 2016 semble également partie sur les chapeaux de roues. « Le mouvement de récession des loyers se poursuit pour le 5ème trimestre consécutif », note le professeur d’économie. Sur les deux derniers mois, la baisse des loyers atteint -0,8% et même -3,3% à Paris en février par rapport à la même période en 2015.

Mais attention : la mobilité résidentielle a commencé à fléchir dès les mois d’octobre et novembre 2015 pour continuer à chuter début 2016. « L’effet rattrapage s’est réalisé en 2015, peut-être est-il épuisé ? », s’interroge Michel Mouillart. Autre point à nuancer : le marché parisien est impacté par des baisses chaque année à la même période, rappelle le professeur d’économie. Par ailleurs, le marché ne s’est pas redressé dans la capitale. « Il existe un véritable blocage, affirme Michel Mouillart. Comme le marché parisien s’alimente de la libération de logements (peu de constructions), nous sommes sur un renforcement d’un marché de pénurie et donc, des mécanismes d’exclusion. » Et le taux de mobilité dans la capitale ne s’élève qu’à 16,4% début 2016, contre 26,8% sur le reste de la France.

D’une manière générale, pas de grand tremblement : 2016 devrait suivre les pas de 2015 grâce à la reprise de l’accession à la propriété et le retour à la hausse du moral des ménages. Même « la poursuite de la baisse des loyers devrait être moins rapide », estime Michel Mouillart.

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