La Cour des comptes s’en prend à l’attribution des logements sociaux en Ile-de-France


Dans un rapport publié mercredi 8 avril 2015, la Cour des comptes pointe les incohérences de l'attribution de logements sociaux dans la région Ile-de-France. Elle dénonce notamment l'attribution opaque des places dans le parc HLM et les dérogations aux surloyers payés par les locataires les plus aisés.  

La Cour des comptes pointe les errements dans l'attribution des logements sociaux en Ile-de-France

Les travers du logement social reviennent à la Une. Dans un rapport publié mercredi 8 avril 2015, la Cour des comptes s’attaque à l’attribution des logements sociaux en Ile-de-France. L’institution présidée par Didier Migaud vise en particulier trois problèmes : les procédures opaques, les dérogations aux surloyers pour les locataires plus aisés ainsi qu’une règle du maintien dans les lieux trop favorable à ces derniers.

• Le choix des locataires présentés trop peu transparent

Première incohérence dénoncée par la Cour des comptes : le choix des locataires du parc social n’est pas assez lisible. Actuellement, l’attribution des logements dépend d’un réservataire (collectivité locale, Action logement…) qui a contribué au financement de la construction. Le parc social francilien est quasi-totalement soumis à réservation selon la Cour. Or, chaque réservataire est libre de fixer les critères de sélection des candidats à la location présentés aux organismes HLM comme bon lui semble. Un système difficile à suivre pour les demandeurs de logements sociaux qui pousse également à certaines dérives : « Alors qu’existe la règle d’examen de trois candidatures pour une attribution de logement, cette pratique n’est pas toujours respectée dans les faits. Le logement est alors attribué au seul candidat proposé par le réservataire », d’après les Sages de la rue Cambon.

Le rapport rappelle toutefois que plusieurs changements sont en cours à cet égard. La loi Alur sur le logement « prévoit des mesures permettant d’accroître la connaissance et la gestion de la demande au niveau intercommunal » tandis que la Ville de Paris a mis en place un meilleur système de notation des demandes depuis le 1er octobre 2014. La Cour des comptes se contente ainsi d’inviter les parties prenantes à rendre les procédures plus transparentes et les critères de sélection plus transparents.

• Le surloyer pas efficace

Autre problème chronique du parc social francilien : le maintien de locataires « trop » aisés en place. Ces derniers sont soumis à un « supplément de loyer de solidarité », soit un surloyer, afin de les inciter à chercher un logement dans le parc privé. D’après la Cour, le loyer maximal en zone A (Ile-de-France hors Paris et sa banlieue immédiate) se situerait ainsi en théorie à 22,86 euros/m², soit un niveau très proche du loyer moyen dans le marché privé. « En pratique, cependant, son montant est plafonné à 25% de taux d’effort [la part des revenus d’un locataire consacrée à son logement, Ndlr], alors que dans le secteur locatif libre, ce taux est souvent dépassé dans les zones tendues telles que l’Ile-de-France », déplorent les Sages.

De plus, certaines exceptions particulières rendent le surloyer inefficace. Ainsi, « les bailleurs ont souvent souhaité conserver dans leur parc des locataires dont le profil et les revenus ne présentaient pas de risque d’impayés de loyer », explique la Cour. Au prix d’une convention d’utilité sociale signée avec l’Etat, dans laquelle le bailleur s’engage sur la construction et la mixité du parc locatif, les locataires aisés sont maintenus en place et s’acquittent d’un surloyer moins élevé que prévu. Un cas qui concerne 760.000 logements en Ile-de-France d’après la Cour des comptes et qui prend parfois des proportions spectaculaires (voir encadré). Pour remédier à cette situation, elle « recommande de modifier dès maintenant les règles du supplément de loyer de solidarité afin de supprimer le plafond de taux d’effort de 25% ».

• Revoir les niveaux de loyer et le maintien dans les lieux

Enfin, les Sages de la rue Cambon plaident pour fixer les loyers en fonction du service rendu au locataire et de ses revenus, en lieu et place du système actuel dans lequel c’est le financement de la construction qui détermine le loyer. Ils proposent une modulation du loyer en fonction des revenus de l’habitant mais aussi de l’attractivité du quartier et de l’évolution des prix immobiliers.

De même, le Cour des comptes juge nécessaire de revoir les règles du maintien dans les lieux. Celle-ci permet à un locataire de conserver son logement social quand bien même ses revenus dépassent les plafonds d’éligibilité. Ce droit « s’est manifestement traduit par le fait que certains ménages ont bénéficié d’avantages parfois élevés, payés par la collectivité », y compris des ménages n’occupant plus véritablement les lieux et/ou ayant accumulé un patrimoine immobilier significatif. Certains locataires (handicapés, plus de 65 ans) ne peuvent pas le perdre, quels que soient leurs revenus ou leurs patrimoines. Contrairement au handicap, « la condition d’âge ne devrait pas être une exception, après un délai permettant d’apprécier le niveau des revenus réels après une mise à la retraite », estime à ce titre la Cour.

Le parc pas toujours social de France Habitation

Dans son rapport, la Cour des comptes pointe le cas de l’organisme HLM France Habitation pour illustrer le problème des locataires trop aisés maintenus dans le parc social. En 2011, 10% des ménages logés dépassaient ainsi les plafonds de revenus en vigueur. 76 ménages affichaient quant à eux des ressources deux fois supérieures aux plafonds et 54 d’entre eux déclaraient plus de 75.000 euros de revenus annuels. « Les dix ménages disposant des plus hauts revenus (de 99.000 à 256.000 euros) étaient présents dans le parc HLM de France Habitation depuis 8 à 35 ans », ajoutent les Sages.

Le rapport cite quatre cas particuliers « emblématiques » à Paris :

– « Une personne seule louait 17 m² dans le XVe arrondissement de Paris avec des revenus de 108.000 euros » (384% de dépassement) ;
– « Un couple louait 82 m² dans le XXe arrondissement avec des revenus de 118.000 euros » (253% de dépassement) ;
– « Un couple louait 35 m² dans le Ve arrondissement avec des revenus de 100.000 euros » (200% de dépassement) ;
– « Le ménage soumis au plus fort supplément de loyer de solidarité (2.324 euros, soit au total un loyer global d’environ 3.000 euros par mois) était un ménage de deux personnes disposant de 134 m² dans le XVe arrondissement, qui n’a pas accepté de déclarer ses revenus ».

Interrogé par ToutSurMesFinances.com à ce propos, le directeur général de France Habitation Pascal Van Laethem explique que « les locataires qui entrent dans notre parc ont des revenus inférieurs aux plafonds » puis bénéficient du droit au maintien. « On a constaté un certain nombre de départs depuis la loi Boutin de 2009 [et le renforcement du surloyer, Ndlr]. Mais on ne peut pas faire partir ceux qui sont restés. » Une seule possibilité existe à cet égard : un locataire qui gagne le double des plafonds de ressources deux années de suite peut perdre le droit au maintien après trois ans. « Au 31 décembre 2014, trois ménages sur 26 concernés par cette disposition sont restés dans les lieux », selon Pascal Van Laethem.