Le contrat-type de syndic de copropriété rate le coche


Le contrat-type de syndic de copropriété entré en vigueur le 1er juillet 2015 est censé permettre une meilleure comparaison des offres et des tarifs en limitant les services pouvant être facturés en plus des honoraires de gestion courante. Un objectif partiellement atteint pour les professionnels et les associations.  

Le contrat-type de syndic peine à atteindre ses objectifs

Le changement, c’est maintenant ou du moins bientôt. Si une grande partie des copropriétés ont déjà désigné leur syndic avant le 1er juillet 2015 et l’entrée en vigueur du contrat-type de syndic, elles n’auront plus le choix à la prochaine mise en concurrence : le document, dont une copie est publiée en annexe du décret d’application, doit devenir la norme pour tous les syndics.

Et les copropriétaires vont devoir s’habituer à une nouvelle logique : jusqu’alors, l’arrêté Novelli imposait une liste limitée de prestations devant être incluses dans les honoraires de gestion courante. A présent, tous les services rendus par le syndic (photocopies incluses) doivent être facturés dans le forfait annuel, à l’exception d’une liste limitative de prestations particulières. « On ne peut pas en inventer pour les rajouter à la liste, ce qui est plutôt rassurant pour les copropriétaires », souligne le président de la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) Jean-François Buet.

Le syndrome Alur frappe à nouveau

Mais de là à dire que l’objectif est atteint… « C’est un contrat trop long (13 pages) qui pâtit d’une mauvaise présentation. Il faudrait pouvoir connaître immédiatement le coût de l’offre du syndic, ce qui n’est pas le cas », regrette David Rodrigues, juriste logement de l’association de consommateurs CLCV. « Il y a tellement de choses qu’on entre dans les redites et les alourdissements, abonde Jean-François Buet. Peu de copropriétaires liront les contrats en entier. » De plus, les syndics non-professionnels risquent de ne pas avoir recours au contrat-type, par souci de simplicité.

En quelque sorte, le contrat-type de syndic est touché de ce que l’on pourrait désigner comme le syndrome Alur : l’idée de départ est louable mais sa mise en œuvre trop lourde et complexe, à l’image du nouveau bail-type de location et de ses 15 pages d’annexes et de la multitude de documents réclamés pour un achat en copropriété. Avec à la clé, le risque de voir la loi détournée dans la pratique : « Les copropriétaires ne vont pas forcément pouvoir reconnaître si le contrat respecte les dispositions de la loi Alur, prévient Rachid Laaraj, fondateur du courtier de syndics Syneval. On voit déjà des contrats qui ressemblent au modèle-type mais avec des clauses manquantes par exemple. » 

Les abus ne cesseront pas

Pire encore, en dépit de sa longueur, le contrat-type ne résout pas tous les problèmes rencontrés par les copropriétaires, loin de là. D’abord parce qu’il n’aborde absolument pas le problème des frais privatifs, les services facturés au seul copropriétaire. Un arrêté est toujours attendu pour en limiter les coûts. Mais en attendant, les syndics n’ont pas de restrictions : « Le décret se limite aux seuls frais d’état des lieux mais ne vise pas les frais de recouvrement (mises en demeure…). C’est problématique parce qu’on ne peut pas tolérer que le syndic vende du papier sous couvert de la dette d’un copropriétaire, pour se retrouver in fine avec des lettres recommandées à 20, 30 euros ou des mises en demeure à 30, 40 euros », critique David Rodrigues. Plus concrètement pour les millions de copropriétaires confrontés au problème, le contrat-type n’empêche pas un syndic de facturer un état daté* plusieurs centaines d’euros. Et tant que l’arrêté dédié n’est pas publié, les abus en la matière pourront continuer.

Un même modèle mais des offres différentes

En outre, si les contrats doivent se ressembler sur la forme, il n’est pas question qu’ils soient identiques. « Les paramètres sont toujours variables d’une copropriété à une autre : combien de visites sont prévues, de conseils syndicaux, les horaires de l’assemblée générale…, explique Rachid Laaraj. Le conseil syndical doit donc définir en amont ses besoins pour imposer ses choix au syndic qu’il désignera. »

Attention donc à ne pas opter pour un contrat moins cher de prime abord mais qui obligera à payer des suppléments parce qu’une seule réunion du conseil syndical était prévue alors que plusieurs sont nécessaires, notamment pour déterminer le budget prévisionnel ou l’ordre du jour de l’assemblée générale. Un exemple parmi d’autres (horaires de l’assemblée générale, extranet, archivage…) qui montre que la vigilance des copropriétaires est plus que jamais requise.

*Document récapitulant l’état des comptes que doit donner le vendeur d’un lot à l’acheteur, fourni uniquement par le syndic.

 

Extranets et archivage, des contentieux en vue ?

Le contrat-type intègre la mise en place et la gestion de l’extranet de copropriété dans les frais de gestion courante. Cependant, les copropriétaires peuvent renoncer à ce service qui doit être proposé depuis le 1er juillet 2015. Le cas échéant, il faudra donc retirer cette prestation du forfait annuel. Même chose si les copropriétaires choisissent de confier leurs archives à une société extérieure. « C’est un peu maladroit car il y a des risques de contournement, en réévaluant les honoraires de gestion courante pour compenser une éventuelle perte ou en mentionnant des indemnités extrêmement basses pour cette prestation », souligne David Rodrigues.