Le dispositif de défiscalisation Duflot en contradiction avec ses objectifs


Selon la plate-forme d'investissement immobilier Cerenicimo, le dispositif Duflot peut s'avérer intéressant selon l'opportunité considérée mais de trop nombreux paramètres mettent à mal sa pertinence.

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La « loi » Duflot étant devenue depuis le 1er janvier 2013 le seul dispositif d’investissement immobilier défiscalisant, une étude plus poussée de ses caractéristiques et de son intérêt pour l’investisseur particulier s’imposait pour Cerenicimo. Et si la plate-forme d’investissement immobilier ne rejette pas le Duflot, force est de constater que de nombreuses dispositions entravent sa rentabilité et risquent d’éloigner les investisseurs potentiels.

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Un plafonnement unique du mètre carré « incompréhensible »

Premier problème souligné par Christine Roquier, chargée de missions chez Cerenicimo, la réduction d’impôt sur le revenu, égale à 18% du montant de l’investissement répartie sur neuf ans, est doublement plafonné avec un plafond par mètre carré de surface habitable à 5.500 euros /m² unique puis un plafond d’investissement de 300.000 euros. Le plafonnement unique au mètre carré est ainsi inadapté aux zones où les prix de marché sont largement inférieurs, comme en zone B1 et B2. Si, dans cette situation, le plafonnement unique est plus intéressant pour l’investisseur, il pousse mécaniquement à la hausse des prix, à contre-courant de l’accent plus social voulu par la ministre du Logement.

De plus, dans les zones tendues, où le loyer au mètre carré dépasse significativement le plafond, c’est l’investisseur qui se trouve désavantagé puisque la valeur retenue pour le calcul de l’avantage fiscal est bien inférieure à la réalité du marché. « Ce plafonnement unique nous paraît incompréhensible, appuie Christine Roquier. La progressivité semblait en effet plus pertinente », d’autant que sous la « loi » Scellier le plafonnement au mètre carré était adapté zone par zone.

Le Duflot moins intéressant au-dessus des 63 m²

Autre paramètre mettant à mal la vocation sociale du dispositif mais aussi son intérêt pour les investisseurs, le plafonnement des loyers, plus sévère qu’en Scellier intermédiaire, et soumis à un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface du logement) ne pouvant excéder 1,2. « Cela introduit un biais sur l’offre locative, les petits logements sont favorisés au détriment des logements familiaux », souligne Christine Roquier, car les petites surfaces permettent d’appliquer des loyers supérieurs à ceux du Scellier intermédiaire.

Passés les 63 m² de surface habitable, le coefficient multiplicateur devient inférieur à 1, réduisant encore les plafonds de loyers. De fait, l’investissement dans certains biens, de type maisons individuelles en zone B1 ou B2, est mis à mal puisque les recettes locatives sont moindres. Ce plafonnement des loyers casse ainsi la dimension sociale du Duflot, puisque du point de vue de l’investisseur, il est bien plus intéressant d’investir dans des petits logements, inadaptés pour une famille, et aux loyers plus importants.

Les investisseurs vont-ils passer le cap ?

En définitive, difficile de dire comment vont réagir les investisseurs particuliers face au Duflot. Si le principe de l’avantage fiscal a été reconduit pour plus de simplicité, la multiplicité des paramètres à prendre en compte n’améliore par leur visibilité. « Nous considérons l’avantage fiscal en dernier lieu », explique Christine Roquier. L’écart de prix entre la valeur du neuf et sa valeur sur le marché de l’ancien, les niveaux de loyer, la surface habitable sont des critères prépondérants, qui priment sur la réduction d’impôt pour la viabilité de l’investissement. « Le Duflot n’est jamais qu’un accessoire à l’investissement immobilier. »

En d’autres termes, il existera des opportunités intéressantes d’investissement en Duflot, à condition que toutes les conditions soient réunies pour rassurer l’investisseur. Si Cerenicimo estime que le profil plus social des locataires peut « générer des inquiétudes chez les investisseurs visés, qui sont essentiellement issus des classes moyennes », c’est surtout le plafonnement des niches fiscales, ramené à 10.000 euros fixe en 2013, qui va avoir « un impact excessivement fort sur les décisions des investisseurs » qui vont devoir choisir entre différentes réductions d’impôt.

Une sorte de compétition entre niches fiscales dans laquelle la faible rentabilité locative offerte en Duflot, inférieure à celles du Scellier et Scellier intermédiaire, risque de définitivement rebuter les investisseurs : pour un T3 de 59 m² et 8m² de balcon en zone B1, loué par un couple sans enfant, la simulation effectuée par Cerenicimo donne une rentabilité nette de charges et avant fiscalité de 2,18% pour les anciens dispositifs et de 2,10% en Duflot, soit moins que la rémunération nette d’impôt actuelle d’un plan épargne logement (PEL) qui se situe à 2,11%

 

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