Le rôle du notaire dans une transaction immobilière : dossier spécial

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Le notaire est un officier public, titulaire d'un office conféré par l'État, dont l'intervention est requise dans le cadre d'un achat immobilier. Il s'assure de la conformité de la transaction, prélève les droits de mutation pour le compte des départements et engage sa responsabilité en cas de problème.

 
A quoi sert le notaire dans une transaction immobilière

- Garantie juridique

Acheter la maison ou l'appartement de vos rêves... et se retrouver une semaine plus tard nez à nez avec un inconnu qui affirme être le vrai propriétaire du logement. Un cauchemar ? Oui, car cette situation a peu de chance de se produire en réalité.

En France, et dans la plupart des pays de droit romain, ce type de mésaventure est évité grâce au recours au notaire. Ce personnage a le statut d'officier public, c'est-à-dire que les actes qu'il signe ont une valeur officielle. On parle alors d'acte authentique. Lors d'une transaction immobilière, le notaire est chargé de vérifier la légalité de la vente.

- Rôle facultatif avant la vente

Avant de signer l'acte final de vente, l'acheteur passe par plusieurs étapes préliminaires. L'acte final, celui de la vente, est signé devant un notaire. Ce dernier peut également accompagner l'acquéreur durant toutes les étapes et proposer des biens à la vente ou encore négocier un prix par exemple. Mais il est tout à fait possible et légal de le solliciter uniquement pour l'acte final.

D'ici à la conclusion de l'opération, vendeur et acquéreur peuvent se mettre d'accord de différentes façons.

La promesse unilatérale de vente

La promesse ou promesse unilatérale de vente peut se rédiger en l'absence d'un notaire. Dans cet acte, le vendeur s'engage auprès de l'acheteur à céder son bien à un prix déterminé. L'acheteur bénéficie d'une option exclusive sur cette vente de quelques mois.

Durant ce laps de temps, le vendeur ne peut pas chercher un autre acheteur. L'acheteur peut renoncer à l'achat. Cependant, il doit verser au vendeur une indemnité d'immobilisation, souvent égale à 10% du prix. S'il achète, la somme vient en déduction du prix final.

La promesse de vente, pour être valable, doit être enregistrée dans un centre des impôts par l'acquéreur. Il lui en coûtera 125 euros. L'enregistrement doit s'effectuer dans les dix jours suivant la signature pour un acte sous seing privé (non effectué par un notaire) ou sous un mois si l'acte est notarié.

Le compromis promesse synallagmatique de vente

Les deux parties peuvent aussi signer un compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente. Là aussi, le recours à un notaire n'est pas obligatoire. Le compromis de vente équivaut juridiquement à une vente. « Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts » explique le Conseil supérieur du notariat.

Ce document n'a pas à être enregistré auprès des impôts. A la signature, l'acquéreur doit verser un acompte de 5 à 10% du prix de vente.

Les conditions suspensives

L'acheteur dispose d'un délai légal de rétractation de dix jours après la signature de l'avant-contrat. S'il se rétracte après avoir signé la promesse ou le compromis de vente, l'acompte versé à sa signature ne lui sera pas restitué. Il existe toutefois des conditions suspensives de la vente (non-obtention du crédit immobilier par exemple) qui lui permettent de renoncer à l'acquisition sans subir de pénalité financière.

- Recours obligatoire pour l'acte final

Durant les mois qui séparent la signature de l'avant-contrat de celle de l'acte authentique, le notaire vérifie les différents points de la vente. Il s'agit notamment :
- des titres de propriété du logement ;
- des diagnostics obligatoires ;
- de la situation hypothécaire et des servitudes du bien ;
- du droit de préemption éventuel de la commune.

En tout, il regarde une centaine de points et assume une responsabilité légale à cet égard en cas de problème.

Le recours au notaire devient obligatoire pour la rédaction et la signature de l'acte final de vente. En règle générale, les différentes parties doivent signer l'acte dans son étude et en sa présence. En pratique, il peut se déplacer ou demander une procuration de signature.

Après la vente, il va enregistrer la transaction et en faire la publicité foncière. En clair, il va enregistrer la vente au bureau des hypothèques. Il est aussi tenu de conserver durant un siècle le titre de propriété dans son étude.

- Emoluments du notaire et droits de mutation

Lors d'un achat immobilier, l'acheteur s'acquitte de ce qu'on appelle communément les frais de notaire. Seule une partie de ces frais revient au notaire cependant, le reste correspondant aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) perçus pour le compte des départements, qui comprennent la taxe sur la publicité foncière et les droits d'enregistrement. En cumulant les émoluments du notaire et les DMTO, les frais de notaire correspondent à environ 7% du prix d'achat d'un logement ancien. Ils sont moins élevés sur les logements neufs (2 à 3%), du fait d'une moindre fiscalité.

Pour aller plus loin : Tout savoir sur les frais de notaire


Attention toutefois, la loi Macron sur la croissance et l'activité, votée début août 2015, modifie le calcul des frais de notaire. Cette réforme n'est cependant pas encore entrée en vigueur. Elle devrait être effective au plus tard en mars 2016.



 

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