Les AG de copropriété sous le signe de la rénovation énergétique

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En 2016, les assemblées générales de copropriété doivent faire la part belle à la rénovation énergétique. Audit obligatoire et réflexion sur l'isolation des façades sont au menu des copropriétaires. Mais pas seulement.

Les nouvelles obligations des AG de copropriété pour la rénovation énergétique
 

C'est la saison. Entre début avril et fin juin se tiennent traditionnellement les assemblées générales (AG) annuelles de copropriété. L'occasion de faire les comptes, d'éventuellement changer de syndic mais aussi de se pencher sur la question des travaux de rénovation énergétique. C'est d'autant plus vrai cette année que de nouvelles obligations entrent en vigueur.

Audit énergétique obligatoire pour certaines copropriétés

En premier lieu, la loi impose aux copropriétés de plus de 50 lots dotées d'un chauffage collectif de réaliser un audit énergétique du ou des bâtiments. Et ce, avant le 1er janvier 2017. Traduction, ce sujet sera nécessairement inscrit à l'ordre du jour de l'AG annuelle, sauf dans les copropriétés où il aurait déjà été réalisé.

Derrière cette obligation légale, les copropriétaires conservent leur liberté : « Ils peuvent le faire parce que la loi l'impose ou l'inscrire dans le cadre de la préparation de travaux, notamment de ravalement de façade », explique le directeur du courtier en syndic Syneval, Jean-François Eon. Différence notable entre les deux approches : le coût. Les moins motivés se contenteront de recenser eux-mêmes la température, avec les imprécisions que cela implique. Les autres poseront des enregistreurs pour obtenir de meilleurs relevés. « Certains le refuseront à cause du coût », en sachant que les prestations facturées peuvent varier de 100 à 250 euros par lot suivant le matériel utilisé et la méthode mise en œuvre.

Malgré ces inconvénients, mieux vaut ne pas prendre l'audit à la légère. Si sa réalisation n'impose pas de se lancer dans des chantiers, « il permet d'identifier les besoins et de prévoir un plan pluriannuel de travaux », indique le directeur de l'activité Copropriété du spécialiste des prêts travaux Domofinance, Alain Roure. « Réaliser un audit simplement parce que la loi le demande n'a pas de sens sans un travail de réflexion partagé », ajoute-t-il. Pour faciliter la décision des copropriétaires, « le syndic doit être clair sur la question posée : voulez-vous faire des travaux ou non ? », appuie Jean-François Eon.

Ravalement de façade : une réflexion nécessaire sur l'isolation

Autre nouveauté, les copropriétaires sont invités à réfléchir à la réalisation de travaux d'isolation au moment de voter un ravalement de façade. Là encore, la loi n'impose pas de se lancer dans ce chantier. Mais se pencher sur la question s'avère plus qu'utile : « L'idée est d'embarquer pour tout projet de ravalement un projet d'isolation, parce que les frais d'installation (échafaudages...) représentent près des deux tiers des charges fixes, développe Alain Roure. Il n'y a quasiment aucune chance qu'une copropriété engage des travaux de rénovation énergétique si elle a déjà absorbé le coût d'un ravalement. »

Reste la question du prix de l'isolation, qui gonfle la facture du ravalement d'environ 30% selon le directeur de Syneval. Un véritable frein, d'autant que les copropriétaires peuvent avoir déménagé avant de bénéficier du retour sur investissement, c'est-à-dire de la réduction durable de leurs factures. Dans le sens inverse, doper la valeur verte des logements améliore le confort des habitants, voire la « beauté » des bâtiments : « Ces chantiers impliquent bien souvent des travaux esthétiques, comme le changement des fenêtres ou la réfection des terrasses et balcons », appuie Alain Roure. Autant d'éléments qui jouent positivement sur le prix de vente d'un appartement.

A savoir : Les travaux de rénovation énergétique doivent être votés à la majorité simple des copropriétaires présents lors de l'AG.


Anticiper et financer

Dans tous les cas, l'audit énergétique comme la réflexion sur l'isolation poussent les copropriétaires à anticiper et mieux préparer les futurs travaux de rénovation. Une nécessité, « surtout pour les bâtiments construits avant 1974 », insiste le directeur Copropriété de Domofinance. « Au plus vite, les travaux se font en deux ans. Sur les gros projets, ça peut prendre jusqu'à trois ou quatre ans. »

En s'y prenant suffisamment à l'avance, les copropriétés peuvent également mieux calibrer le financement des chantiers. C'est d'autant plus vrai si elles décident de recourir à un emprunt collectif à ce titre, auquel chacun est libre de souscrire. Avantage de ce type de prêt proposé par des sociétés spécialisées, le remboursement s'étale jusqu'à 15 ans maximum, contre 10 ans pour un crédit travaux classique. Autre atout, un copropriétaire qui met son logement en vente peut céder sa quote-part à l'acquéreur et ne plus être contraint de rembourser une fois parti.

Côté aides, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et les collectivités locales peuvent contribuer au financement, bien qu'il soit parfois bien difficile de s'y retrouver pour le grand public. Plus connu, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) d'un taux de 30% permet également d'alléger la charge financière des copropriétaires. En revanche, mieux vaut oublier l'éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) dédié aux copropriétés, que les banques ne distribuent toujours pas.

Et si un copropriétaire dit non ?

Un copropriétaire peut voter contre les travaux lors de l'AG, et doit le faire s'il veut s'y opposer : dans le cas contraire, il n'aura aucun recours pour les arrêter. Si la résolution est votée malgré son désaccord, il dispose de deux mois après l'envoi du procès-verbal de l'AG pour contester la décision. Pour ce faire, il devra se porter devant le tribunal de grande instance (TGI) et faire valoir un motif légitime et sérieux, comme la réduction de la surface de son balcon ou de son logement par exemple.



 

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