Les loyers en hausse de 2,2% en 2012 dans un marché privé bloqué


Selon les données de l'institut Clameur, les loyers de marché ont augmenté de 2,2% en 2012, soit un rythme à peine supérieur à l'inflation. La mobilité résidentielle est au plus bas, signe d'un marché bloqué.

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Si, comme l’affirme son président Jean Perrin, « le ressenti des propriétaires est en parfaite adéquation avec les chiffres de Clameur », alors force est de constater que le marché de la location privée est en mauvaise posture, après une année 2012 compliquée. Signe de la morosité de la location privée, la mobilité résidentielle est au plus bas, à 27% en 2012 contre 27,7% en 2011 et 27,9% en moyenne sur la période 1998-2013. « 2012 a été une année de repli de l’activité, sans aucune surprise », appuie Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris-Ouest.

Les ménages peinent de plus en plus à évoluer dans le parcours résidentiel

Depuis le début de l’année 2013, la mobilité est encore en baisse (26%), renouant ainsi avec les niveaux atteints en 2009 alors que l’économie subissait de plein fouet la crise financière. Un scénario similaire semble donc s’enclencher, les ménages reportant leurs projets de mobilité du fait des perspectives économiques dégradées et d’une crainte du chômage particulièrement présente. A terme, « si la tendance devait se confirmer en 2013, on passerait de 1,55 million de baux signés à 1,45 million », explique Michel Mouillart, une contraction de l’offre qui renforce la difficulté d’accès au marché locatif.

Si la mobilité s’avère globalement plus forte dans les régions de l’Ouest , elle est à très bas niveaux dans les grandes villes. A Paris notamment, elle se situe à 17,6% au mois de février 2013, « un niveau jamais connu » et en recul de 9% depuis 2009. En moyenne, un locataire parisien reste dans son logement environ six ans, contre quatre ans pour l’ensemble du territoire. A Marseille, la mobilité des locataires reste bloquée au même niveau depuis 2007 à 18,8%. Ainsi, « les ménages ne quittent plus le parc locatif privé », phénomène qui joue pleinement sur l’effondrement de l’accession à la propriété souligné par l’observatoire du financement des marchés résidentiels CSA/Crédit Logement ou encore par l’Union des maisons de France (UMF).

Les loyers orientés à la baisse en début d’année

En définitive, les loyers de marché ont augmenté de 2,2% en moyenne en 2012 d’après Clameur, soit un niveau légèrement supérieur à l’inflation (+2%) ou à l’IRL (+1,88% au quatrième trimestre 2012). Ainsi, depuis 2006, les loyers s’élèvent en moyenne de 1,6% par an, « un ralentissement spectaculaire » en comparaison de la hausse moyenne constatée sur la période 1998-2006 (+4,1% par an pour une inflation annuelle de 1,8%). Les évolutions sont assez similaires selon les types de biens considérés (voir le tableau en fin d’article), si ce n’est pour les loyers des 5 pièces et plus, en hausse de 3,1%. Pour les seuls logements neufs, les loyers ont progressé de 3,3% en 2012 et de 1% par an en moyenne depuis 2006, une stagnation qui s’est particulièrement illustrée sur la période 2008-2001.

Surtout, l’institut Clameur s’attarde sur les tendances de ce début d’année 2013 puisque les loyers sur les deux premiers mois de l’année sont en baisse de 0,8% par rapport aux deux premiers mois de 2012. « L’année commence comme 2011, on peut donc s’attendre à un résultat probablement similaire et une hausse de l’ordre de 1,5 – 1,6% qui sera inférieure à l’inflation qui se projette à 1,9% », estime Michel Mouillart. Ce recul des loyers touche particulièrement l’Ile-de-France (-1,8%) et un peu moins la province (-0,5%). Cela s’explique en partie par les évolutions de loyers par types de bien : les studios et une pièce reculent de 2%, les deux pièces de 0,9% et les trois pièces de 0,1%. Au-delà, les évolutions de loyer sont positives mais inférieures à l’inflation. « Les loyers baissent surtout pour les petits logements, là où la mobilité et la pression sur les loyers sont habituellement les plus fortes, ce qui atteste du fléchissement de la demande », souligne Michel Mouillart.

L’effort d’entretien en chute libre

Enfin, sur l’évolution des loyers à la relocation, comparant le loyer demandé au nouveau locataire par rapport à son prédécesseur, Clameur pointe une hausse moyenne de 2,8% qui s’explique en réalité par l’impact des travaux réalisés durant la période de vacance. Ainsi, sans travaux, les loyers reculent de 3,9% en 2012, tandis que la revalorisation est proche de l’inflation en cas de petits travaux (+1,9%). Seuls de gros travaux d’amélioration et d’entretien donnent lieu à des hausses significatives des loyers, de 10,9% en 2012 et de 8,8% en moyenne depuis 2006.

Contrecoup de ce manque de dynamisme du marché locatif privé et des hausses limitées des recettes locatives des propriétaires, l’effort d’amélioration et d’entretien est justement en forte baisse. En 2012, 27% des locations ont fait l’objet de travaux, contre 34% en 2011, 33,3% en 2010 et 33,6% en 2009. « La capacité à financer des travaux est très fortement réduite dans les villes où les niveaux de loyers sont bas » et les revenus des locataires faibles, explique Michel Mouillart qui estime que le manque de soutien public à ce titre est préoccupant.

D’autant que l’écart se creuse entre les villes à faible niveau de loyers et de revenus et les grandes métropoles : le taux d’effort d’entretien se situe à 27,7% à Paris, 32,6% à Nantes ou encore 35,6% à Lyon, des chiffres à comparer avec une ville comme Saint-Brieuc (22), où le taux d’effort se situe à 7,2%, ou encore Cherbourg (50), où 9% des logements en location ont fait l’objet de travaux en 2012. Un constat inquiétant pour l’avenir selon Clameur, qui pointe les risques de détérioration d’une partie du patrimoine immobilier français ainsi que les conséquences sur les conditions de vie des locataires.

 

Evolution des loyers de marché
Types de biens Studio et une pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus
Prix au mètre carré 16,7 euros/m² 12,8 euros/m² 10,7 euros/m² 9,6 euros/m² 9,5 euros/m²
Variation début 2013 -2% -0,90% -0,10% 0,50% 1,40%
Variation en 2012 1,90% 2,30% 2,40% 2,20% 3,10%
Variation en 2011 2,60% 1,20% 1,40% 1% -0,30%
Source : Institut Clameur