Les postes qui font augmenter ou baisser les charges de copropriété à Paris


Qu'est ce qui fait augmenter ou baisser les charges de copropriété ? Le chauffage, l'eau, les honoraires de syndic, l'entretien des ascenseurs ou encore l'assurance ? Voici les principales tendances établies sur ces deux dernières années.  

Quels sont les postes qui font augmenter ou baisser les charges de copropriété

Les charges de copropriété regroupent de nombreux postes : chauffage, électricité, assurance, entretien des parties communes (ascenseur, …), honoraires de syndic ou encore impôts et taxes. Chaque année, plusieurs études font état des évolutions de ces charges, parmi lesquelles celle de la Fnaim Grand Paris diffusée le 16 juin 2016. Depuis trois ans, une tendance s’est dégagée dans la capitale, pointant les postes qui font augmenter les charges de copropriété et ceux qui les font diminuer.

Diminution générale des charges

Bonne nouvelle pour les copropriétaires, pour la deuxième année consécutive, les charges de copropriété sont globalement orientées à la baisse (-2,5%) en 2015. En moyenne, sur les 3.349 immeubles parisiens passés au crible par la Fnaim, le montant total des charges s’établit à 36 euros par mètre carré (m²), soit 2.022 euros par lot pour l’année.

Chauffage, ascenseurs et assurance : des postes à la baisse

Chauffage collectif

Comme l’année précédente, les mêmes postes de dépenses sont à l’origine de cette évolution favorable. En premier, les dépenses relatives au chauffage collectif ont plongé de 23,8% sur un an, s’élevant en moyenne à 283,26 euros par lot et par an. Cette baisse intervient après une première observée en 2014 de 24,7% à 368,50 euros par lot en moyenne par an.

Pour expliquer un tel résultat, la Fnaim rappelle la météo très clémente de cet hiver ainsi que l’effondrement des prix des matières premières (gaz, fioul, …). Les efforts des syndics de copropriété pour réaliser des travaux de rénovation énergétique ont également porté leurs fruits sur les factures d’énergie. Les immeubles avec chauffage collectif voient ainsi leurs charges chuter de 5,5% sur un an. Sans surprise, les immeubles sans chauffage collectif enregistrent au contraire une légère hausse des charges de 2,2% en 2015.

A noter que les factures d’eau, qui représente le troisième poste de dépenses, ont évolué à la baisse en 2015 (-4,8% à 235,10 euros par lot et par an).

Ascenseurs

Deuxième poste en baisse depuis deux ans, les ascenseurs. Les dépenses liées à leur entretien ont chuté de 19% par rapport à 2014, représentant 101,57 euros par lot et par an, au lieu de 128,50 euros. La Fnaim explique cette évolution par les renégociations menées par les syndics suite aux nombreuses remises aux normes réalisées ces dix dernières années.

L’assurance

La part de l’assurance dans les charges de copropriété a également diminué, de 10,8% en 2015, s’établissant à 139,62 euros par lot et par an (156,30 euros en 2014). La baisse des sinistres grâce aux travaux de rénovation entrepris en est le principal facteur. Par ailleurs, les syndics optent davantage pour le système des franchises en cas de sinistre, préférant payer une cotisation annuelle moindre.

Impôts, taxes, honoraires de syndic et salaires à la hausse

Les impôts et taxes

Ce sont les mauvais élèves. Ce poste (taxe de balayage, taxe foncière sur les parties communes) a explosé en 2015 (+47,3%), coûtant en moyenne 76,72 euros par lot et par an. Toutefois, cette évolution reste à nuancer, comparée à la part de l’eau ou du chauffage dans les charges, largement supérieure.

Honoraires de syndic

Second poste en augmentation, les honoraires de syndics (forfait) qui sont en hausse de 11% d’une année sur l’autre, s’élevant à 194,76 euros par lot et par an. C’est la deuxième année consécutive d’augmentation sur ce poste. En cause, plusieurs mesures de la loi Alur sur le logement entrées en vigueur en 2015. Les syndics font ainsi face à de nouvelles obligations, comme le nouveau contrat-type, le compte bancaire séparé ou encore les documents à fournir avec une promesse de vente.

Salaires et charges

Ce n’est pas la plus importante augmentation puisque les salaires et charges (gardiennage ou entreprise tiers de services) relatives ont cru de 8% en 2015. Mais ce poste de dépenses reste celui qui pèse le plus lourd dans le budget des copropriétaires, se montant à 424,69 euros par lot et par an. Par ailleurs, celui-ci était déjà en hausse de 4,6% en 2014.

Et dans le reste de la France ?

Pour savoir si les tendances parisiennes s’observent également sur l’ensemble du territoire, il faut se tourner vers l’Observatoire de l’Association des responsables de copropriété (ARC) publié le 16 juin. Les données analysées par l’ARC aboutissent à un constat général qui diffère légèrement par rapport à celui de la Fnaim Grand Paris : après une année de baisse en 2014 (-4,9%), les charges de copropriété ont très faiblement augmenté (+0,7%) en 2015.

Les deux acteurs ont cependant les mêmes conclusions lorsqu’il s’agit de la baisse constatée sur le chauffage (-3,9%), de la hausse des frais de gestion (+3,8%), de l’assurance (+6,3%) et du gardiennage (+2,2%). Si l’ARC n’observe pas de baisse sur les postes ascenseur et eau, il note toutefois une stabilité de ces dépenses respectivement en augmentation de 1,5% et 1,1% sur un an.

Des facteurs de hausse pour l’avenir

Attention, il n’est pas dit que les mêmes postes de dépenses soient dans le futur à l’origine de baisse ou de hausse des charges. La Fnaim évoque ainsi l’exemple de l’assurance, en chute en 2015, mais dont le poids pourrait davantage peser dans les années à venir suite aux fortes crues et inondations qui ont sévi en Ile-de-France.

Par ailleurs, la loi de transition énergétique votée à l’été 2015 impose aux copropriétés des travaux de rénovation énergétique qui vont forcément avoir un coût important sur les budgets. Et selon la Fnaim, l’on n’est jamais à l’abri de nouvelles mesures législatives qui viendraient ajouter d’autres obligations pour les syndics.

Enfin, facteur le plus incertain : la météo. Rien n’est dit que la douceur se poursuivra les hivers à venir, (de même que les prix en chute des matières premières) ce qui pourrait conduire les occupants des lots à « pousser » davantage le chauffage.