Location : loyers abusifs pour la moitié des petits logements à Paris


Selon une étude du réseau Meilleursagents.com pour le quotidien Le Monde, 15% des studios parisiens proposés à la location affichent des loyers abusifs, c'est-à-dire au-delà du seuil de déclenchement de la taxe sur les micro-logements (41,61 euros/m²). L'encadrement des loyers doit entrer en vigueur cet été dans la capitale.  

15% de loyers de studios sont surélevés à Paris

Les loyers parisiens sont chers, trop chers. Mais combien sont abusifs ? Selon une étude du réseau Meilleursagents.com menée pour le quotidien Le Monde, 15% des studios parisiens proposés à la location entre janvier et juin 2015 affichent un loyer abusif. En l’occurrence, les prix à la location sont considérés anormaux lorsqu’ils excèdent le seuil de déclenchement de la taxe Apparu sur les micro-logements de moins de 14 mètres carrés, soit 41,61 euros/m². Ainsi, un studio de 13 mètres carrés affichant un prix à la location de 546 euros (42 euros/m²) est considéré abusif, ce qui ne serait pas le cas si le loyer se situait à 520 euros (40 euros/m²).

Un tiers de l’offre locative de T1 dans certains quartiers

Dans le détail, tous les quartiers de Paris ne sont pas concernés de la même manière. Meilleursagents.com relève ainsi peu de loyers surélevés dans l’ouest de la capitale. A l’inverse, les arrondissements centraux et de l’est sont particulièrement touchés. Par endroits, la proportion de loyers abusifs dépasse même les 30% d’offres de T1 à la location.

La carte des loyers abusifs à Paris

Légende : 30% et plus de loyers abusifs dans les zones en bleu foncé, 10% et plus dans les zones en bleu clair et 10% et moins pour le reste des quartiers.

En définitive selon l’étude, près d’un micro-logement sur deux (47%) dépasse le seuil de déclenchement de la taxe Apparu. L’impôt mis en place en 2012 ne semble pas être dissuasif et pour cause : personne ne le paie ! Fin 2014, le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées déplorait ce phénomène en montrant que les recettes de cette taxe pour l’année 2013 s’élevaient à 1.350 euros seulement. L’explication semble toute trouvée puisque la taxe sur les micro-logements doit être déclarée par les propriétaires-bailleurs qui doivent remplir un formulaire et l’envoyer à l’administration fiscale afin de s’en acquitter…

L’encadrement des loyers devra faire ses preuves

Si la taxe Apparu, née sous le mandat de Nicolas Sarkozy, s’avère complétement inefficace pour lutter contre les loyers abusifs, il va encore falloir patienter pour savoir ce que vaut la réponse imaginée par François Hollande et son ancienne ministre du Logement Cécile Duflot. En effet, l’encadrement des loyers inscrit dans la loi Alur sur le logement doit entrer en vigueur à partir de cet été dans la capitale. Les prix à la location qui dépassent de 20% ou plus le loyer médian du quartier pour le même type de logement tel que déterminé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) devront baisser. Les premières références ont d’ailleurs été publiées début mai par l’Olap.

Reste à connaître la portée réelle du dispositif. Selon Meilleursagents.com, 64% des T1 affichent des prix à la location supérieurs aux médianes de l’Olap et 40% dépassent la limite maximum (médiane +20%) de l’encadrement des loyers. Traduction, quatre locations de T1 sur dix dans la capitale vont voir leur loyer baisser avec l’encadrement des loyers… a priori. Un décret précisant la portée du complément de loyer, prévu au départ pour prendre en compte les caractéristiques exceptionnelles de certains logements, est attendu. Celui-ci permettra de dépasser les limites de l’encadrement sans risquer de sanction ou de baisse rétroactive du loyer. Le Conseil constitutionnel a censuré la notion de caractéristiques exceptionnelles, jetant un flou sur la notion de complément de loyer. Selon des informations publiées par Le Monde, le décret est attendu dans les prochains jours et mentionne le caractère exceptionnel des biens concernés, en dépit de la retoque du Conseil constitutionnel.

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