Logement : les précisions de la loi Macron sur Alur

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La loi Macron entend clarifier l'application de la loi Alur sur le logement aux contrats de location en cours, notamment concernant la régularisation des charges et les dépôts de garantie. D'autres dispositions, dont l'encadrement des loyers, ne s'appliqueront pas aux reconductions tacites de baux.

 
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Locataires et propriétaires vont y voir plus clair. Un amendement gouvernemental à la loi Macron sur la croissance et l'activité voté jeudi 16 janvier 2015 en commission à l'Assemblée nationale prévoit d'expliciter les mesures de la loi Alur sur le logement applicables aux contrats de location en cours. Le texte indique également quelles réformes n'entreront pas en vigueur lors de la reconduction tacite du bail : ces dernières concerneront uniquement les nouveaux contrats et les renouvellements de baux.

« L'objectif du texte, c'est de sécuriser juridiquement les contrats, en précisant quelles mesures de la loi Alur s'appliquent aux baux en cours et quelles mesures s'appliquent aux baux reconduits ou renouvelés », a indiqué le ministre de l'Economie Emmanuel Macron devant les députés. « On ne dénature en rien les dates d'entrée en application de la loi Alur mais on sécurise les acteurs pour les contrats en cours », a-t-il ajouté.

Prescription des actions liées au bail et dépôts de garantie

Parmi les mesures les plus cruciales, les nouvelles règles concernant la restitution des dépôts de garantie vont pouvoir s'appliquer aux locations en cours. La loi portée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot donne un délai de deux mois au propriétaire, voire même d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. En cas de défaut, le bailleur est sanctionné d'une pénalité égale à 10% du loyer mensuel, qu'il doit verser en plus du dépôt de garantie.

En revanche, la limitation des dépôts de garantie des locations meublées à deux mois de loyer ne sera pas valable pour les baux reconduits tacitement. « Cette exclusion vise à prévenir les contentieux relatifs aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi Alur, pour lesquels le dépôt de garantie constitué serait supérieur au nouveau plafond, et dont le locataire pourrait exiger la restitution partielle à la reconduction du contrat », indique l'exécutif.

Autre avancée de la grande loi sur le logement, les délais de prescription sur les actions liées au bail ont été limitées à trois ans et même un an pour les révisions de loyer. L'amendement du gouvernement au projet de loi Macron prévoit d'en faire bénéficier les locataires en cours de bail. Néanmoins, il précise que cette entrée en vigueur prend uniquement en compte « des faits générateurs postérieurs à l'entrée en vigueur de la loi » Alur.

Travaux et congés pour vente/reprise

De même, l'indemnisation en cas de travaux les privant d'une partie du logement pendant 21 jours ou plus pourra être exigée avant le renouvellement ou la reconduction tacite du contrat. Pour rappel, cette indemnisation prend la forme d'une baisse de loyer proportionnelle à la durée et à l'ampleur des travaux.

Enfin, les nouvelles modalités concernant les ventes d'immeubles à la découpe et les congés de locataire pour vente ou reprise du bien, elles-mêmes modifiées par la loi Macron, s'appliqueront également aux baux en cours. Il en va de même pour les dispositions relatives à la co-titularité du bail au bénéfice des personnes pacsées et la prévention des expulsions locatives.

Pas d'encadrement des loyers pour les baux reconduits tacitement

A l'inverse, certaines nouveautés de la grande réforme du logement votée l'an passé ne s'appliqueront pas aux baux reconduits tacitement. Ces exceptions concernent notamment les mentions obligatoires devant être inscrites sur les contrats de location. « L'exclusion vise à garantir la validité des contrats reconduits tacitement et qui ne contiendraient pas ces mentions », précise l'exposé des motifs de l'amendement gouvernemental.

En outre, l'encadrement des prix à la location et les actions en diminution de loyer qui pourront en découler ne concerneront pas les baux en cours et reconduits tacitement. L'amendement de l'exécutif prévoit explicitement de soumettre uniquement les nouveaux baux et ceux faisant l'objet d'un renouvellement à ces dispositions. Pour rappel, l'encadrement des loyers a été remis en cause depuis le vote de la loi Alur : il sera testé uniquement à Paris en 2015, à titre expérimental pour le moment.

Le contenu de la loi Macron, votée en commission spéciale lundi 19 janvier 2015, est susceptible de changer d'ici sa promulgation. Le débat en séance publique à l'Assemblée nationale doit démarrer lundi 26 janvier.


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