Logement : les principales réformes proposées par Cécile Duflot


Le projet de loi Alur porté par la ministre du Logement Cécile Duflot est examiné à partir du mardi 10 septembre à l'Assemblée nationale. Location, encadrement et garantie des loyers, copropriétés, le point sur les principales réformes proposées.

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Le marathon parlementaire débute dès mardi 10 septembre 2013 pour la ministre du Logement Cécile Duflot. Son projet de loi Alur, sur l’accès au logement et un urbanisme rénové, devrait en effet être définitivement voté au plus tôt en mars 2014. D’ici là, députés et sénateurs auront examiné le texte long de 84 articles et ses multiples réformes pour l’immobilier et le logement.

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Du nouveau dans la location immobilière

La location de logements privés va être très largement impactée par le projet de loi Alur. Cécile Duflot entend en effet rééquilibrer les rapports locatifs à l’avantage du locataire. Cette volonté est en particulier illustrée par la limitation des honoraires de location ou frais d’agence payés par ce dernier. Seuls l’état des lieux et la rédaction du bail pourront être facturés à parts égales au locataire et au propriétaire par les agences immobilières, le reste des frais étant supportés par le bailleur. De plus, le montant facturable au locataire sera plafonné pour éviter les abus. Selon différentes sources reçues par le ministère du Logement dans la préparation du projet de loi, cette limite pourrait être fixée entre 250 et 500 euros, contre un mois de loyer ou plus habituellement.

En outre, les pièces justificatives demandées au locataire seront fixées par décret et la restitution tardive du dépôt de garantie va être sanctionnée d’une amende. Enfin, le bail et l’état des lieux d’entrée et de sortie seront les mêmes pour tous.

Des loyers (à nouveau) encadrés

Après la mise en place d’un dispositif d’urgence dès août 2012, renouvelé au 1er août 2013, Cécile Duflot entend encadrer structurellement les loyers. Un loyer médian de référence sera déterminé par des observatoires locaux dont la mise en place doit se terminer courant 2014. Les loyers ne devront pas dépasser de plus de 20% cette référence, sous peine de devoir baisser à la signature ou au renouvellement d’un bail. Le locataire disposera de 6 mois pour déposer un recours en baisse de loyer après avoir signé le bail. Selon Cécile Duflot, environ un quart des loyers parisiens (26%) seront ainsi amenés à baisser.

Le texte prévoit la possibilité d’augmenter plus fortement les loyers, mais seulement pour les logements loués à un prix inférieur de plus de 30% à la référence locale. Selon le cabinet de Cécile Duflot, cette possibilité concernera moins de 10% des locations privées. En dehors de ce cas de figure, la hausse des loyers sera limitée à l’évolution de l’indice de revalorisation des loyers (IRL), basé en partie sur l’inflation, sauf cas de travaux.

Enfin, un bailleur pourra demander un complément exceptionnel de loyers, en fonction des caractéristiques particulières de son logement. Cette disposition, qui inquiète notamment les associations de consommateurs, doit être précisée par le débat parlementaire.

Une garantie des loyers impayés à préciser

Encore très floue, la garantie universelle des loyers (GUL) sera dévoilée plus en détail au cours des discussions parlementaires. Un amendement gouvernemental en ce sens doit être déposé au cours des secondes lectures de l’Assemblée nationale et du Sénat. Le ministère du Logement aura alors reçu les rapports de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil d’Etat sur les modalités du dispositif et son coût. La GUL doit entrer en vigueur au 1er janvier 2016 et être gérée par une administration publique dédiée. Son financement sera présenté dans la loi de finances pour 2015. En attendant, elle fait hurler les professionnels de l’immobilier et de l’assurance.

Transparence accrue pour les copropriétaires

Le projet de loi Alur s’attaque également aux copropriétés et en particulier aux syndics. Ces derniers seront obligés d’ouvrir des comptes bancaires séparés des leurs pour chaque copropriété. De plus, les prestations particulières, facturées en dehors du forfait, seront strictement limitées par un décret remis à jour tous les 2 ans. Surtout, une fiche synthétique de la copropriété, regroupant les informations « financières et techniques essentielles », devra être délivrée à chaque copropriétaire et nouvel arrivant. De quoi améliorer la transparence et la comparaison entre les offres de syndics