Logement : un an après, les chantiers d’Hollande restent ouverts


Arrivé à l'Elysée avec beaucoup d'ambitions pour le logement, François Hollande s'est vite retrouvé confronté à une réalité moins rose. La ministre du Logement Cécile Duflot a déjà mené nombre de réformes en un an et certains chantiers ne font que démarrer.

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Pas si simple de tirer un bilan de la première année de François Hollande en matière de politique du logement. Depuis le 6 mai 2012, le deuxième Président socialiste de l’histoire de la Vème République a mis l’accent sur la construction et le logement social, avec un objectif clair (et peu réaliste) : construire 500.000 nouveaux logements par an, dont 150.000 logements sociaux, de façon à réduire le déficit de logements que connaît la France, lutter contre le mal – logement et faire baisser les prix de manière mécanique.

Un an après, tout n’a pas pu être mené à bien évidemment. Si François Hollande et la ministre du Logement Cécile Duflot ont fait passer une grande partie des mesures proposées par l’ancien député de Corrèze en matière de logement social, la présidence Hollande est pour l’instant en échec devant le ralentissement général de la construction.

• Logement social : un projet de loi mis en place dans la douleur

C’est dans ce domaine que les engagements de François Hollande ont été prioritairement mis en œuvre. Le relèvement du quota de 20 à 25% dans les villes de plus de 3.500 habitants (1.500 en Ile-de-France), annoncé durant la campagne présidentielle, a ainsi été transposé dans la loi. De même, le quintuplement des sanctions envers les maires récalcitrants a également été voté par les parlementaires.
Surtout, le projet de loi sur le logement social comprenait un système de décote pour les collectivités locales souhaitant acquérir des terrains de l’Etat pour y construire des logements sociaux. Cette décote, dont les modalités ont été précisées par décret, devra être appliquée au prix des logements, dans le cas de figure où un locataire du parc social entend se porter acquéreur de son logement.
Pour autant, tout ne s’est pas passé comme prévu puisqu’en janvier dernier, le Conseil constitutionnel a repoussé le projet de loi pour un vice de forme parlementaire. Un accroc inattendu qui a retardé l’implémentation du texte.

• Des loyers encadrés mais…

Autre mesure phare portée par François Hollande durant la campagne électorale, l’encadrement des loyers, à la relocation et lors du renouvellement du bail, a été mis en place dans 38 agglomérations de France dès le 1er août 2012. Outil privilégié de la ministre du Logement pour lutter contre les loyers surélevés dans les zones tendues, l’encadrement des loyers a suscité de nombreuses critiques : outre un fonctionnement peu clair, un organisme comme Clameur, observatoire privé du marché locatif, a mis en cause le principe même d’encadrement des loyers, jugeant la mesure inutile dans la plupart des cas.
Qu’à cela ne tienne, Cécile Duflot planche à présent sur la deuxième version de l’encadrement des loyers, censée instaurer un dispositif plus pérenne que la mesure d’urgence votée l’an dernier. La ministre du Logement a expliqué travailler sur un « système de bornage » des loyers, qui entrerait en vigueur dès 2014.

• Fiscalité immobilière : le grand capharnaüm

Difficile de trouver une ligne directrice en revanche en matière de fiscalité immobilière. D’un côté, le gouvernement est resté dans le sillon tracé par son prédécesseur, en développant une nouvelle incitation fiscale à l’investissement dans l’immobilier locatif, à savoir la loi Duflot qui a remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013, avec un avantage fiscal renforcé. Le Scellier, mis en place sous la présidence de Nicolas Sarkozy, avait pourtant été critiqué par l’équipe de François Hollande, durant la campagne présidentielle, pour qui il avait contribué à la forte hausse des prix de l’immobilier. De même, les parlementaires ont également prorogé le dispositif Censi Bouvard, censé prendre fin en 2012, jusqu’au 31 décembre 2016.
D’un autre côté en revanche, les errements en matière de fiscalité immobilière ont alimenté une certaine incompréhension. Dans le cadre du Budget 2013, le gouvernement a manipulé la fiscalité des plus-values immobilières (hors résidences principales) afin d’inciter les vendeurs potentiels à libérer leurs biens : le régime d’abattements sur les terrains à bâtir devait être supprimé au 1er janvier 2013 tandis qu’une imposition au barème de l’impôt sur le revenu était prévue pour 2015. Pour les biens immobiliers (résidences secondaires, investissement locatif), l’idée était de mettre en place un abattement exceptionnel de 20% (hors prélèvements sociaux) pour inciter à la vente. Le mot d’ordre du gouvernement : créer un choc d’offre.
Mais les parlementaires et les Sages ne l’entendaient pas de cette oreille. Les députés socialistes, ne craignant pas de rendre la fiscalité des plus-values illisible, ont ainsi instauré une surtaxe graduelle sur les plus-values supérieures à 50.000 euros, hors terrains à bâtir et résidences principales. Ainsi, la surtaxe allait se combiner à l’abattement exceptionnel de 20%. Mais le Conseil constitutionnel a résolu ce souci en censurant l’article 15 du Budget 2013, estimant que l’imposition des plus-values foncières au barème de l’impôt sur le revenu aboutissait à une charge fiscale excessive, avec une taxation maximale de 82%. Conséquence, l’abattement exceptionnel de 20% sur le bâti a également disparu. Et en définitive, seule la surtaxe est entrée en vigueur.
Depuis cet épisode, Bercy a signalé plusieurs fois son intention de modifier à nouveau la fiscalité des plus-values immobilières, tout en restant très chiche sur les détails d’une telle réforme. Pour les terrains à bâtir, François Hollande lui-même a annoncé la suppression (à nouveau) du régime d’abattements fiscaux. Sans plus de précisions jusqu’ici.

• La construction en chute libre

C’est l’autre échec de la première année de François Hollande en matière de logement. Loin des 500.000 logements annoncés, la construction se situe en 2012 sous le seuil des 350.000 nouveaux habitats. La situation est d’autant plus critique que 2013 se profile jusqu’ici comme une année à moins de 335.000 nouveaux logements construits.
Pour faire face à cette crise, François Hollande a décidé de répondre en partie aux injonctions des organisations professionnelles du bâtiment et de la construction avec une série de mesures d’urgence : la TVA sur le logement social passera ainsi à 5% en 2014 et un moratoire de deux ans a été mis en place sur les normes techniques et environnementales. Une partie des mesures d’urgence passera par des ordonnances présentées par Cécile Duflot visant à simplifier et surtout accélérer la construction, comme la lutte contre les recours abusifs et l’accélération des procédures contentieuses, l’assouplissement des exigences en matière de places de parking ou encore la possibilité de faire surélever des immeubles pour densifier les zones urbaines.
De plus, la ministre du Logement active de nombreuses pistes pour trouver des logements supplémentaires. Cécile Duflot a ainsi relancé la vieille idée de la réquisition des logements et locaux vides pour reloger des familles. Dans le même ordre d’idée, la taxe sur les logements vacants (TLV) a été revue à la hausse et étendue, de manière à inciter les propriétaires à vendre ou à remettre le bien en location. Enfin, Cécile Duflot a également prévu de faciliter la transformation de bureaux vides en logements.
Néanmoins, ces différentes opérations ne jouent qu’à la marge sur le déficit de logements et la relance de la construction reste la condition sine qua non à la réduction de celui-ci et à la baisse des prix de la pierre.

• Et maintenant ?

Il sera encore beaucoup question de logement pour l’an II du quinquennat de François Hollande. Outre le programme d’ordonnances de Cécile Duflot, qui devra être mis en œuvre d’ici quatre à huit mois, la ministre du Logement présentera (entre la mi-juin et la mi-juillet selon le ministère) son projet de loi Logement et urbanisme.
Au programme, rien de moins que trois réformes. La loi de 1989 sur les rapports locatifs sera ainsi revue et corrigée, une initiative qui devrait intégrer une garantie universelle des revenus locatifs (G.U.R.L) censée prévenir les situations d’impayés. De même, la loi Hoguet de 1970 sur les professions immobilières sera réformée, tout comme la loi de 1965 sur les copropriétés. Trois sujets particulièrement complexes à traiter auxquels s’ajoute la nouvelle version de l’encadrement des loyers, qui sera également comprise dans le projet de loi Logement et urbanisme. Cette dernière s’appuiera sur les données des observatoires des loyers, qui devraient être mis en place sur l’ensemble du territoire d’ici la fin d’année 2013. Le projet de loi sera soumis au vote des parlementaires à la rentrée de septembre.