Loi Duflot 2 : ce qui devrait changer pour les propriétaires et locataires


La Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) a dévoilé les grandes mesures qui devraient être inscrites dans le projet de loi Logement et urbanisme. Le texte doit être finalisé et examiné par le Conseil d'Etat dans les jours qui viennent.

duflot, logement, urbanisme, locataire, proprietaire

 

MAJ : le projet de loi Duflot 2 a été officiellement dévoilé : retrouvez notre dossier complet sur ce qui va changer pour les locataires, propriétaires, copropriétaires, investisseurs… 

 

On en sait désormais un peu plus sur la manière dont la ministre du Logement Cécile Duflot compte réformer les rapports entre locataires et propriétaires-bailleurs. Le président de la Fédération nationale des agents immobiliers Jean-François Buet est revenu sur les principales mesures du projet de loi Logement et urbanisme, sachant que les professionnels n’ont pas eu accès au texte définitif. « Certains arbitrages doivent être rendus par Matignon », notamment sur le financement de la garantie universelle des revenus locatifs (GURL) et la part des honoraires de location supportée par les locataires.

Selon le calendrier gouvernemental, le texte doit être finalisé dans les prochains jours (des rencontres avec les professionnels sont encore prévues) puis envoyé au Conseil d’Etat pour avis. Il sera ensuite présenté officiellement par Cécile Duflot en Conseil des ministres fin juin. Les débats et le vote parlementaire interviendront après la rentrée de septembre.

Les principales réformes proposées par le gouvernement touchent avant tout la loi de 1989 qui régit les rapports entre locataires et bailleurs. Certaines concernent en revanche la loi de 1995 sur les copropriétés.

La GURL financée par une taxe sur le montant des loyers ?

Mesure phare du projet de loi, la mise en place d’une GURL passerait par la création d’une taxe limitée (de l’ordre de 1%) sur le montant des loyers. C’est en tout cas l’option privilégiée d’après Jean-François Buet qui a noté « une très forte orientation du gouvernement » en ce sens. Cette solution primerait sur la possibilité d’obliger les bailleurs à souscrire deux assurances obligatoires, contre les risques d’impayés (payée par les bailleurs) d’une part et les dégradations (souscrite par les locataires) d’autre part. L’exécutif devrait trancher dans les prochains jours, sachant que la Fnaim – entre autres – n’est pas favorable à l’instauration d’une taxe, qui aurait toutes les chances d’être alourdie dans le temps.

Pour autant, le montant exact de cette taxe n’est pas connu, de même que la méthode de financement : si la Fnaim et d’autres organisations professionnelles insistent sur la nécessité de faire contribuer également les locataires, il n’est pas dit qu’ils seront effectivement amenés à payer une partie de la GURL.

De plus, la question d’une possible « déresponsabilisation » des locataires reste en suspens, le président de la Fnaim reconnaissant que distinguer le locataire de bonne foi, censé être couvert par la GURL en cas d’impayés, de celui de mauvaise foi reste un exercice complexe.

La part des honoraires à la charge du locataire supprimée ?

Sur ce point, l’opposition semble claire : d’un côté, Cécile Duflot veut que les locataires n’aient plus à payer d’honoraires de location. De l’autre, la Fnaim et les propriétaires-bailleurs privilégient une participation « équilibrée » entre propriétaire et locataire. Le point d’achoppement est bien évidemment cette notion d’équilibre, très subjective au final selon si l’on se place du point du vue du bailleur ou de son locataire. La question n’est pas encore définitivement tranchée et il est possible que la contribution du locataire soit plafonnée plutôt que définitivement supprimée. Actuellement, les honoraires sont partagés équitablement entre propriétaire et locataire, en vertu de la loi de 1989.

Pour la Fnaim, supprimer la contribution du locataire affecterait la rentabilité locative des bailleurs, en alourdissant la part des honoraires imputables aux propriétaires puisqu’ils seraient alors les seuls à payer les honoraires en question. De plus, les locataires risqueraient d’être moins bien conseillés par les administrateurs de biens car ils ne seraient plus considérés comme clients. Jean-François Buet plaide d’ailleurs pour un renforcement de ce rôle de conseil et d’information des locataires. « On a trop laissé penser que l’administrateur de bien conseille uniquement le bailleur » quand il doit servir les deux parties en réalité.

Dépôts de garantie : vers un séquestre et des pénalités pour rendu tardif

Le dépôt de garantie, limité à un mois de loyer et censé couvrir les dégradations éventuelles à la sortie d’un locataire, serait placé sous séquestre à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ou dans une banque commerciale. Actuellement, les dépôts de garantie sont gérés par des professionnels de la location, couverts par une garantie financière protégeant les fonds, ce qui fait dire à la Fnaim que le projet du gouvernement alourdirait la gestion des dépôts. Jean-François Buet souligne toutefois que la situation actuelle n’est pas idéale, puisque le bailleur détient les fonds et décide du rendu du dépôt de garantie. Une situation porteuse de conflit d’intérêt et à l’origine de nombreux litiges entre bailleurs et locataires.

Autre point de litige, les restitutions tardives de ces mêmes dépôts de garantie seraient sanctionnées financièrement. Actuellement, les bailleurs ont un délai de 2 mois pour rendre tout ou partie du dépôt de garantie, ce qui amène certains à retarder la restitution jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire et de son dépôt de garantie, qui sert alors à payer l’ancien locataire. La Fnaim, favorable à la création d’un tel mécanisme, demande cependant que « les mêmes pénalités soient appliquées au locataire en retard dans le paiement de ses loyers et de ses charges ».

Les états des lieux normés, les congés de locataires justifiés

Le projet de loi prévoit d’instaurer des états de lieux normés, qui seraient les mêmes à l’entrée et à la sortie de la location. Une nécessité pour le président de la Fnaim qui regrette la multiplicité de modèles d’état des lieux, disponibles sur Internet notamment, et à l’origine d’une grande partie des litiges locatifs.

De même, les agents immobiliers soutiennent l’instauration d’une grille de vétusté universelle des revêtements et équipements. Cette grille permettra d’anticiper la dégradation d’un élément dans le temps. Si l’état de celui-ci devait être plus dégradé que prévu, le locataire serait alors amené à payer. Concrètement, comme l’explique Jean-François Buet, si la durée de vie d’une moquette est estimée à 7 ans et que le locataire, après 3 ans passés dans les lieux, la rend plus abîmée que prévu, il devra payer pour la dégradation qu’il a engendrée, mais pas pour la dégradation « naturelle » du revêtement. Ainsi, le locataire paierait 4/7ème du remplacement de la moquette, les 3/7ème restants étant liés à la dégradation naturelle.

Enfin, les congés donnés aux locataires devront être justifiés a posteriori par les bailleurs, de manière à mettre fin aux congés pour motifs fallacieux. L’idée ici est d’empêcher la délivrance de congés pour vente alors que le propriétaire n’a aucunement l’intention de mettre le bien en vente. Dans ce cas de figure, le locataire se ferait envoyé une reproduction de la promesse de vente signée avec un acheteur par exemple. L’organisation d’un tel dispositif devrait cependant s’avérer assez complexe. 

 

A lire sur la garantie universelle des revenus locatifs :

Jean Perrin, président de l’Unpi : « On demande aux propriétaires de payer les impayés »

Didier Pavageau, secréataire confédéral de la CNL : « Impayés de loyer : 2% des locataires dans le parc privé, 4% en HLM »