Loi Duflot : encadrement des loyers et garantie des impayés votés


Les deux mesures phares du projet de loi Duflot sur le logement et l'urbanisme, à savoir l'encadrement des loyers et la garantie universelle des impayés, ont été votées par l'Assemblée nationale. Les aspects techniques ont été peu affinés.

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Le message politique est passé. Les députés ont voté en première lecture jeudi 12 septembre 2013 les deux grandes réformes du logement proposées par Cécile Duflot, à savoir l’encadrement des loyers en zone tendue et la garantie universelle des loyers (GUL).

Duflot conteste les effets pervers de l’encadrement des loyers

Sur l’encadrement des loyers, qui concernera 28 agglomérations et près de 4,5 millions de logements, le dispositif proposé n’a pas été modifié par les parlementaires. Un loyer médian de référence, déterminé par les observatoires publics locaux des loyers, servira de base à ce système qualifié de blocage pur et simple par ses détracteurs. Les loyers ne pourront pas dépasser cette référence, déterminée par type de logements et au mètre carré de surface habitable, de plus de 20%. Au-delà de cette limite, ils devront être diminués. Un locataire pourra introduire un recours en ce sens auprès de son propriétaire, dans une limite de 6 mois après la signature du bail. Inversement, les loyers inférieurs de 30% à la référence locale pourront être augmentés davantage que l’indice de revalorisation des loyers (IRL).

Les considérations techniques de l’encadrement des loyers n’ont cependant pas été davantage précisées. En particulier, le zonage retenu pour évaluer les loyers de référence n’a pas été arrêté. Le ministère du Logement parle jusqu’ici d’un découpage par quartiers, en particulier pour les plus grandes villes. Pour déterminer les valeurs utiles à l’encadrement, les observatoires locaux devront identifier des échantillons scientifiques suffisants et leur capacité à le faire reste floue.

La ministre du Logement a évacué les critiques de l’observatoire privé des loyers Clameur, critiques relayées par une partie de l’opposition. Selon l’institut, l’encadrement proposé va faire baisser les loyers les plus élevés et augmenter les plus faibles, favorisant ainsi les plus riches au détriment des plus modestes. « Considérer que la régulation des loyers bénéficiera aux ménages les plus favorisés est, au mieux, de mauvaise foi, au pire, totalement irresponsable », a affirmé Cécile Duflot dans l’Hémicycle. « Seuls 14 % des ménages les plus riches sont aujourd’hui locataires. Plus on est aisé, plus on est propriétaire de son logement. À l’inverse, plus on est modeste, plus on habite dans un petit logement, dont le prix au mètre carré est le plus élevé. »

La garantie des loyers impayés reste dans le flou

Le débat parlementaire n’a pas non plus permis d’identifier plus clairement les contours de la garantie universelle des loyers, un projet qui suscite de grandes inquiétudes dans le monde de l’immobilier. La mission de préfiguration proposée par un amendement du député PS de Paris Christophe Caresche a été rejetée. Aucun amendement au projet ministériel n’a été adopté, en dépit des nombreuses réticences des parlementaires sur le projet gouvernemental.

Le ministère du Logement attend les conclusions de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil d’Etat pour détailler sa copie. La GUL, financée par un prélèvement sur les loyers payé à parts égales par le locataire et le propriétaire, doit mettre fin au système de la caution personne physique notamment et protéger les propriétaires des impayés de loyer. Néanmoins, la suppression de la caution pourrait être mise en cause et ne pas faire partie du projet définitif, selon François Davy, président de Foncia interrogé par Toutsurlimmobilier.fr. Ce dernier sera dévoilé par un amendement gouvernemental présenté au cours de la deuxième lecture du projet de loi par les parlementaires, d’après le cabinet de Cécile Duflot.