Loi Duflot : et si le marché locatif devenait sauvage ?


C'est l'une des craintes soulevées par les professionnels de l'immobilier : à trop vouloir encadrer et réguler, les propriétaires bailleurs vont tenter de contourner le projet de loi Alur voté par l'Assemblée nationale.

duflot, location, alur; proprietaire, particulier

Cécile Duflot peut-elle faire échouer ses propres objectifs ? Alors que l’Assemblée nationale a voté son projet de loi sur le logement et l’urbanisme (Alur) en première lecture, une question se pose : comment faire appliquer les nombreux changements prévus en matière de location immobilière ?

Deux tiers des locations se font entre particuliers

Certaines dispositions, comme le plafonnement des honoraires de location facturés par les agences immobilières ou l’affichage des frais en question sur les supports publicitaires, ne devraient pas poser de problèmes particuliers. En effet, l’activité des agences immobilières est contrôlée par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Cette dernière peut vérifier la validité d’une carte professionnelle mais aussi examiner des baux de location. Ce point est important puisque la loi Duflot prévoit d’imposer un contrat de bail type, devant comporter mention du loyer médian de référence et de son pendant majoré de 20% dans le cadre de l’encadrement des loyers.

Problème : environ deux tiers des locations immobilières se font de gré à gré, ou entre particuliers, et ne sont pas contrôlées par la DGCCRF. Christophe Celdran, directeur général du réseau Maxihome, qualifie la loi Duflot de « contreproductive » à cet égard. « La ministre ne fait pas confiance aux professionnels mais les particuliers ne sont pas mieux placés pour faire appliquer la loi », souligne-t-il.

D’autant que la proportion de locations de gré à gré pourrait aller en grandissant avec la nouvelle loi. « On va vers une désintermédiation galopante », craint ainsi Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. Car les propriétaires bailleurs pourraient mal supporter la hausse des frais à payer pour mettre leur logement en location via une agence. « Il est parfois difficile de faire payer les propriétaires actuellement. Pour certains, ils se demandent pourquoi payer des frais d’agence alors qu’ils peuvent mettre une annonce sur LeBonCoin.fr et avoir 80 appels derrière », note Christophe Celdran.

Des abus difficiles à sanctionner

Or, c’est justement avec ce genre d’annonces immobilières que les abus sont les faciles. Fin août 2013, les médias relataient le cas d’un propriétaire ayant posté une annonce sur LeBonCoin.fr qui demandait un droit de visite de 5 euros aux éventuels intéressés. Si la loi interdit formellement à une agence de demander un paiement avant la signature du bail, la législation pour les particuliers est inexistante. Autant dire que c’est au locataire potentiel de flairer l’arnaque par ses propres moyens, ce qui n’est pas toujours aussi simple que dans le cas évoqué ci-dessus.

En complexifiant les relations propriétaire – locataire, certaines mesures fortes de la loi Duflot pourraient alors se retrouver inapplicables dans un marché de gré à gré tendu. Ce sera par exemple au locataire de vérifier que les pièces justificatives qui lui sont demandées correspondent bien à la liste limitative que la loi veut mettre en place. Si les vérifications de ce type peuvent également s’imposer avec l’entremise d’une agence immobilière, la différence est que le particulier bailleur risque moins de contrôles et peut donc plus facilement contourner la loi. Le constat est similaire pour l’encadrement des loyers ou la restitution dans les délais du dépôt de garantie. 

En définitive, la voie judiciaire restera le recours privilégié pour les locataires lésés. La loi Duflot prévoit d’ailleurs de donner la possibilité d’introduire des recours en baisse de loyers, dans le cadre de l’encadrement des loyers ou lorsque la surface habitable du logement est plus petite qu’indiquée sur le contrat de bail. Si le propriétaire n’obtempère pas, le locataire pourra saisir la justice. Pour autant, cette solution est loin d’être idéale, en particulier pour les locataires les plus modestes. Et  les propriétaires pourraient toujours pratiquer une forte sélection à l’entrée, en privilégiant un locataire moins regardant sur ses droits à celui qui insiste pour faire appliquer la loi…

L’amendement sur les services sexuels rejeté

Etonnamment, Cécile Duflot s’est prononcée contre un amendement du groupe écologiste à l’Assemblée pour rendre pénalement responsables les sites ou journaux diffusant des annonces immobilières proposant des locations en échange de services sexuels. Si la ministre du Logement a condamné ces pratiques « inadmissibles », elle a renvoyé le traitement de cette question au ministère de la Justice. La loi de juillet 2012 sur le harcèlement sexuel couvrirait ce cas de figure selon la ministre.