Métrage Carrez : conséquences en cas d’erreur du vendeur


Lors d'un achat immobilier, le vendeur fournit à l'acheteur la surface Carrez du logement. Si la superficie réelle est plus petite, le vendeur voit sa responsabilité engagée et peut attaquer le métreur professionnel dans des conditions délimitées notamment par la jurisprudence.  

copropriete-wikimedia

Une erreur qui coûte cher. Depuis la mise en place de la loi Carrez en 1996, le vendeur d’un bien immobilier en copropriété doit fournir la surface du logement à l’acheteur, et plus précisément la surface Carrez*. Mais cette obligation légale n’empêche pas les erreurs et la jurisprudence précise les conséquences que doit supporter un vendeur lorsque la surface réelle est plus petite que celle affichée.

– Indemnisation de l’acheteur

En premier lieu, le cédant peut être obligé d’indemniser son acquéreur. En l’occurrence, il doit lui restituer une partie du prix de vente dès lors que l’écart de surface excède 5%. La somme versée est alors proportionnelle à la différence entre la surface Carrez présentée à l’acheteur et la surface réelle. L’acquéreur dispose d’un an pour se faire entendre à ce sujet.

Dans le sens inverse en revanche, la loi ne prévoit rien si la surface Carrez est plus petite que la surface habitable. Le vendeur n’est donc pas en situation de demander un supplément.

Attention : Si la surface Carrez n’est pas indiquée dans les documents tendus à l’acheteur (promesse de vente, avant-contrat et autres), ce dernier peut rendre nul le contrat signé dans un délai d’un mois.

– Le vendeur peut-il faire payer la différence au métreur professionnel ?

Dans de nombreux cas, les particuliers font appel à un métreur professionnel pour déterminer la surface Carrez avec précision. Reste que cette expertise n’est pas une garantie et il arrive que les métreurs se trompent.

Dans cette situation, le vendeur n’a pas la possibilité de se retourner contre le professionnel pour lui faire supporter l’indemnité versée à l’acheteur… ou presque. La jurisprudence de la Cour de cassation souligne en effet, dans un arrêt rendu le 12 juin 2014, que pour pouvoir obtenir gain de cause, le vendeur doit pouvoir prouver qu’il aurait obtenu le même prix de vente pour son logement si la surface Carrez avait bien été mesurée et affichée sur les documents adressés à l’acheteur.

En résumé : Le cédant doit pouvoir démontrer que l’erreur du métreur lui a fait perdre toute chance d’obtenir le même prix pour une surface moindre. Dans tous les autres cas de figure, le métreur ne peut être légalement obligé de payer la remise pratiquée sur le prix de vente.

– Le vendeur peut-il obtenir d’autres indemnisations du métreur ?

Si le cédant n’a pas la possibilité de prouver qu’il aurait obtenu le même prix de vente, il n’est pas totalement privé de recours contre l’erreur d’un professionnel. Un arrêt de la Cour de cassation daté du 28 janvier 2015 déconnecte cette indemnisation de celle versée par le vendeur à l’acheteur. La somme versée par le métreur peut donc être inférieure (ou supérieure) au remboursement supporté par le vendeur. L’indemnité devra alors prendre en compte plusieurs éléments, comme le coût du second métrage effectué pour déterminer la véritable surface Carrez, les frais d’actes notariés (modification du compromis de vente ou de l’acte authentique par exemple) ou encore les frais supportés par le vendeur pour trouver les moyens d’indemniser l’acheteur.

A savoir : Si le vendeur n’est pas solvable et ne peut pas s’acquitter de sa dette envers l’acquéreur, le professionnel responsable de l’erreur peut être tenu de payer à sa place.

*La surface Carrez correspond à la surface au sol des locaux clos et couverts, de laquelle on déduit notamment les murs, cloisons, fenêtres et autres portes.

A lire également 
Le métrage loi Carrez pas étendu aux maisons individuelles