Nexity anticipe une année 2013 noire pour l’immobilier neuf


A l'occasion de la présentation de ses résultats 2012, le promoteur immobilier Nexity a fait le point sur le marché du neuf et expliqué pour quelles raisons l'année 2013 ne sera pas meilleure que 2012.

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La relance du marché immobilier n’est clairement pas pour tout de suite selon Nexity. Et si le promoteur immobilier n’envisage un regain de forme qu’à partir de 2014, c’est parce que 2013 devrait être une année particulièrement pénible pour l’immobilier neuf en général.

Année historiquement faible pour la construction ?

Une méforme dont la manifestation la plus criante reste la faiblesse de la construction : à peine plus de 300.000 logements neufs construits en 2012, loin des 500.000 logements voulus par François Hollande. La tendance est à la stabilisation, voire même à la baisse selon Nexity, qui envisage à présent la possibilité d’un nouveau recul, à 280.000 logements neufs sortis de terre. « Si l’on descend sous les 300.000 logements construits, on sera au plus bas depuis 50 ans », prévient Alain Dinin, PDG du groupe de promotion immobilière. L’économiste et professeur à Paris-Ouest Michel Mouillart anticipe d’ailleurs un recul de la construction de cet ordre en 2013 (- 28.000 logements) par rapport aux 346.500 logements commencés en 2012 (304.000 logements construits et 42.500 rénovés sur l’existant).

Au manque de construction vient s’ajouter une demande toujours présente mais qui hésite encore à s’engager, faute de visibilité et de sécurité financière. Les taux de crédit immobilier au plus bas soutiennent l’activité mais ne suffisent pas nécessairement à solvabiliser les acheteurs. En termes de prix, la tendance serait plus à la stabilité : s’ils ont reculé de 2,3% en 2012, avec un prix moyen du mètre carré tous biens confondus qui se situe à 3.761 euros, les surfaces ont également diminué, dans une proportion plus importante (-3,4%). Construire plus petit semble d’ailleurs une des rares options réalistes pour envisager une baisse des prix dans le neuf d’après le promoteur, qui estime avoir peu de marges de manœuvre sur cette question sans réduction des prix des terrains à bâtir. En d’autres termes, une baisse des prix significative dans le neuf n’est pas à l’ordre du jour.

Conséquence, Nexity a revu ses prévisions de réservations à la baisse pour 2013, passées d’environ 80.000 logements réservés à une fourchette comprise entre 70.000 et 75.000 logements. Cette faiblesse de l’activité devrait affecter les territoires différemment puisque si les zones les plus tendues – Alain Dinin citant principalement l’agglomération parisienne et les villes de Lyon et Marseille – devraient tenir le choc, il n’en sera certainement pas de même dans les zones où la pression de la demande est faible.

Le gouvernement n’a pas le sens du timing

Face à une telle situation, « le gouvernement a plutôt bien démarré », estime Alain Dinin, qui salue en particulier les mesures touchant à l’immobilier neuf comme la refonte du PTZ+ ou le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement immobilier Duflot. Pour autant, pas de miracle en vue. « Les choses ne sont pas en train de s’améliorer » pour le PDG du promoteur : le Duflot ne fera pas mieux que les objectifs annoncés, à savoir 40.000 logements en année pleine, et la réforme du PTZ ne suffira pas à redonner confiance à des acheteurs peu en confiance.

Autre problème pour Alain Dinin, « le gouvernement a de bonnes intentions mais pas un bon timing », en particulier sur la question de la TVA sur le logement social (et la rénovation de bâtiments). « Pourquoi François Hollande n’a-t-il pas arbitré directement sur ce sujet ? », demande-t-il, alors que le président de la République s’est par exemple exprimé très clairement sur la TVA sur la restauration (« 10%, une fois pour toutes ») avant tout débat parlementaire sur le sujet. « Tout le monde sait que la TVA devra être ramenée à 5% » pour atteindre l’objectif de construction fixé à 150.000 logements par an. Mais en attendant une décision, François Hollande ayant annoncé un débat sur le sujet « dans les prochaines semaines », les opérateurs du logement social attendent aussi avant de se lancer, ralentissant ainsi la relance de la construction.

Le taux de TVA sur le logement social n’est pas le seul à irriter le PDG de Nexity, qui rappelle qu’à partir du 1er janvier 2014, la TVA sur les logements neufs passera à 20%. Rappelant alors l’exemple allemand, évoqué à tout bout de champ par les responsables politiques et les médias et dernièrement sur la question d’un retour des investisseurs institutionnels, Alain Dinin a souligné qu’il n’y a pas de TVA sur les logements neufs outre-Rhin, simplement un impôt à l’accession à la propriété de l’ordre de 3,5%.

2,5 milliards de rentrées fiscales et des milliers d’emplois en moins

Mais sur la question de la TVA, comme sur celle de la santé de l’immobilier neuf, les enjeux et conséquences débordent largement le cadre du logement ou de l’activité des promoteurs. « Fin 2013, il y aura 2,5 milliards d’euros de recettes de TVA en moins dans les caisses de l’Etat », prédit Alain Dinin, conséquence de la faiblesse des ventes. Un manque à gagner on ne peut plus mal venu suite à la révision à la baisse des prévisions de croissance et donc, mécaniquement, des recettes fiscales. La faiblesse de l’activité ne sera pas non plus sans impact sur la santé financière des départements, dont la dépendance aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) a été pointée du doigt par la Cour des comptes.

Au-delà du cadre fiscal, 2013 devrait être dramatique pour l’emploi dans le secteur du bâtiment. « La tendance actuelle, c’est 1.500 postes supprimés par semaine dans le BTP », avance Alain Dinin. Les professionnels du bâtiment sont en effet particulièrement inquiets des effets conjugués d’un relèvement de la TVA sur la rénovation et la construction de logements sociaux en 2014 et d’une fiscalité trop dure, notamment sur les plus-values. La Fédération française du bâtiment anticipe à ce titre 40.000 pertes d’emplois et un recul de l’activité de l’ordre de 3,5%.