Pas de baisse de prix en vue dans l’immobilier neuf


Le prix des logements neufs peut-il baisser ? Malgré une certaine stabilisation en 2012, cela est peu probable selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui présentait son bilan annuel jeudi 14 février.

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En 2012, la baisse des ventes (73.700, -28%) n’a pas été accompagnée d’une baisse des prix similaire, bien au contraire. Selon la FPI, ils sont en moyenne 0,9% plus importants qu’en 2011 sur l’ensemble du territoire, sachant que les prix en Province ont augmenté de 2,3% tandis qu’ils ont reculé de 3,9% en Ile-de-France. Mais pour autant, pour François Payelle, président de la FPI, qui « préfère rester extrêmement prudent » en termes de prédictions pour 2013, estime qu’une baisse des prix est à exclure.

Du foncier rare, donc cher

Le premier blocage à la baisse des prix est aussi le plus évident : il faut plus de terrains constructibles pour pouvoir construire plus et ainsi mécaniquement rééquilibrer le rapport entre l’offre et la demande, ce qui doit aboutir à terme à un recul des prix. Si le gouvernement est bien conscient du problème et a décidé d’agir sur le foncier public en proposant des décotes aux collectivités locales qui s’engagent à construire du logement social, la FPI veut aller plus loin. La libération du foncier public pour la construction de logements est « un enjeu crucial » pour François Payelle, qui plaide pour une plus grande utilisation des baux emphytéotiques (location de très longue durée pour un loyer modique) afin de faciliter la mise à disposition des terrains. « L’emphytéose n’est pas assez sur la table » estime-t-il.

La fiscalité des plus-values est également pointée du doigt, la FPI jugeant que la réforme proposée en 2012 et annulée par le Conseil constitutionnel a eu « un effet bloquant » sur les éventuels vendeurs. La prochaine réforme, en cours d’élaboration à Bercy, ne devrait cependant pas répondre aux attentes des promoteurs, qui demandent un abattement « considérable, sur deux ou trois années pour inciter à la vente ».

D’autre part, les futures orientations de la grande loi sur le logement et l’urbanisme, qui doit être dévoilée d’ici la fin du premier semestre 2013, sont attendues de pied ferme. Si l’idée de mettre en place des plans locaux d’urbanisme (PLU) au niveau intercommunal et non plus seulement à l’échelle de la commune séduit tout comme celle de renforcer le rôle des établissements publics fonciers (EPF), la FPI s’inquiète des intentions du ministère du Logement en matière de préservation des paysages et des espaces naturels. Libérer plus de terrains tout en protégeant les espaces naturels devrait s’avérer très compliqué et la densification ne peut pas tout résoudre, d’autant qu’elle aboutirait à terme à une hausse des coûts de construction.

Les coûts de construction ne fléchissent pas

D’autres entraves à la baisse des prix de vente des logements existent. Le manque de dynamisme du marché notamment alimente par exemple un cercle vicieux : les mises en vente baissent (-17% en 2012) et l’offre commerciale se réduit (60.443 logements au 31 décembre 2012, 11,3 mois de commercialisation), ce qui s’explique par la volonté des vendeurs de réduire le risque de stock. Mais cette réduction de l’offre, combinée à une demande largement reste insatisfaite, n’est pas propice à une baisse des prix et explique au moins en partie la stabilité des prix en 2012.

Réduire les marges commerciales des promoteurs afin de diminuer les prix s’avère également compliqué, puisqu’en dessous d’une rentabilité brute (avant impôt et dotations aux amortissements) de 7%, « les banques refusent d’accorder le financement » nécessaire aux sociétés de promotion immobilière pour engager la construction. De fait, pour faire baisser les prix des logements, il faut jouer sur le prix de revient. Autrement dit, les coûts de construction.

Sur cette question, la FPI pointe du doigt la multitude de normes techniques et environnementales, souvent décrite comme un « mille-feuilles » administratif. « Il faut arrêter de faire évoluer les normes pendant au moins deux ou trois ans car c’est un facteur de hausse des prix incontournable », estime ainsi François Payelle, évoquant des surcoûts de l’ordre de 3 à 5% des constructions pour obtenir les labels Haute et Très Haute performance énergétique (HPE et THPE). « Nous ne sommes pas contre les normes environnementales, mais on construit trop cher et les prix ne sont plus en phase avec les ménages. »

Prix de ventes des logements collectifs au 4ème trimestre 2012
Type de biens Studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces
Prix moyen en régions 121.394 euros 158.146 euros 222.609 euros 309.106 euros 504.295 euros
Prix moyen en Ile-de-France 167.686 euros 206.061 euros 287.799 euros 344.464 euros 449.097 euros
Prix moyen France entière 138.731 euros 169.751 euros 239.412 euros 323.758 euros 474.017 euros
Source : FPI

 

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