« Pas de relèvement significatif des taux de crédit immobilier pour les prochains mois »


INTERVIEW – Alors que les taux de crédit immobilier ont atteint un point bas historique en fin d'année 2012, les primo-accédants et les ménages les plus modestes ne reviennent pas sur le marché. Ulrich Maurel, fondateur du courtier en crédit immobilier Immoprêt, fait le point sur l'évolution des conditions de crédit et d'accession à la propriété en 2013.

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Toutsurlimmobilier.fr : Les taux de crédit immobilier ont atteint un point bas historique en cette fin d’année 2012. Comment vont-ils se comporter en 2013 ?

Ulrich Maurel : Les taux sont actuellement très, très bas effectivement. Traditionnellement, on observe en janvier et février une légère remontée, de l’ordre de 0,20 point en moyenne. C’est une attitude classique des banques, qui cherchent à augmenter leurs marges financières et décident de relever les taux avant le mois de mars et le lancement des salons immobiliers. Sur les deux premiers mois de 2013, les emprunteurs potentiels ont donc moins de marge de manœuvre pour négocier des taux en baisse ou des conditions plus intéressantes.

Globalement, je pense que les taux de crédit vont rester sur une tendance assez stable, sauf événement imprévu à ce jour. Ils ne vont pas baisser davantage, et c’est une bonne chose car cela contribuerait mécaniquement à une hausse des prix. Mais il n’y a pas de raison d’envisager un relèvement significatif des taux sur les quatre ou cinq premiers mois de l’année.

Vous suggérez à vos clients d’opter pour le transfert de prêt. Comment cela fonctionne-t-il ?

Le transfert de prêt n’est généralement pas connu des emprunteurs. Ils pensent à négocier les taux, l’assurance de prêt ou encore les pénalités de remboursement anticipé mais ne vont pas plus loin. Avec les taux bas, il n’y a pas d’intérêt en ce moment à rembourser par anticipation. En revanche, il y a une opportunité à saisir avec le transfert de prêt, car cela permet à l’emprunteur de continuer à bénéficier des taux bas lorsqu’il devra financer sa prochaine opération immobilière dans dix ou quinze ans. Le capital restant dû du premier prêt pourra être utilisé afin d’abaisser le montant du second emprunt, qui sera probablement soumis à un taux plus élevé. (voir plus bas)

L’option du transfert de prêt doit être demandée par le particulier lors de la négociation du crédit car elle n’est pas inscrite d’office et ne peut pas être activée après coup. Il faut donc faire attention, car les banques ne vont pas le mentionner étant donné que cela peut leur être défavorable. L’emprunteur a tout intérêt à choisir cette option, même si cela signifie emprunter à des taux un peu plus élevés que chez un concurrent qui ne propose pas la possibilité de transférer son prêt. Les ménages sont généralement moins vigilants sur les options à négocier lorsque les taux sont attractifs. Pourtant, le transfert de prêt permet d’envisager l’avenir et de continuer à bénéficier des taux bas pour le financement d’un futur achat alors que les taux auront augmenté.

Au-delà des taux de crédit, les primo-accédants et ménages modestes devraient bénéficier de la refonte du PTZ+ proposée par le gouvernement. Cette mesure va-t-elle concrètement aider les ménages à financer un achat immobilier ?

La refonte du PTZ+ a le mérite d’exister. Dans les faits, elle n’aidera pas les primo-accédants à acheter dans le neuf car les prix sont plus élevés. Les foyers modestes n’ont pas les moyens de financer une acquisition dans le neuf et le PTZ+ ne compensera pas le manque de ressources. Il s’agit de foyers pour qui il est tout simplement impossible d’acquérir une maison avec trois chambres dans le neuf. En revanche, il a été maintenu également pour les locataires HLM qui désirent acheter le logement qu’ils louent, ce qui est une bonne chose car les prix sont moins élevés, donc le PTZ+ va les aider concrètement.

Je suis favorable à la réduction des plafonds de ressources, car dans son ancienne version, le PTZ+ pouvait bénéficier à des ménages qui ont les moyens de financer leur accession à la propriété. En revanche, je pense qu’il y a un intérêt à le rétablir dans l’ancien car les primo-accédants pourront concrètement en bénéficier étant donné que les prix sont moins élevés que dans le neuf. (Une proposition en ce sens avant été adoptée au Sénat avant le rejet du projet de loi de finances rectificative, ndlr)

Une autre mesure, passée plus inaperçue, va bénéficier aux primo-accédants, à savoir la revalorisation des aides personnelles au logement (APL) et de l’allocation logement. Les ménages aux ressources modestes qui font un prêt à l’accession sociale (PAS) peuvent bénéficier des APL. S’ils ne sont pas éligibles au PAS, ils peuvent percevoir l’allocation logement. Dans les deux cas, la revalorisation va les aider pour financer leur achat, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.

Propos recueillis par Thibault Fingonnet

Un exemple de transfert de prêt réussi

Le 01-01-2013, Monsieur et Madame ont 30 ans.
Ils achètent un bien à 150.000€.
Ils contractent un prêt sur 25 ans, à un taux fixe 3.30% + assurance 0.28% pour le couple, assurés chacun à 50-50.
Ils payent donc pour ce prêt : 734,94€ d’échéance hors assurance + 35€ d’assurance
> Mensualité de 769,94€, assurance comprise
Dans leur contrat de prêt, leur courtier a négocié la possibilité de transférer leur prêt en cas de changement de maison.

 

Le 01-01-2023, Monsieur et Madame ont 40 ans.
Ils décident de déménager et ont besoin d’un prêt de 150.000€
Ils contractent un nouveau prêt sur 15 ans, taux fixe 6% + assurance de 0.38% pour le couple, assurés chacun à 50-50.

 

Option 1 : Ils souscrivent un nouveau prêt car n’ont pas la possibilité de transférer leur ancien prêt.
Prêt de 150.000€ / 15 ans / taux fixe 6% + 0.38% d’assurance
Ils vont payer pour cette option : 1.265,79€ d’échéance hors assurance + 47,5€ d’assurance
> Mensualité de 1.313,34€, assurance comprise
> Coût total du prêt, assurance comprise : 86.391,34€

 

Option 2 : ils font un transfert de prêt.
– Capital restant dû du prêt précédent : 10.4232,44€
Sur les 15 ans restants, ils continuent de payer pour ce prêt : 769.94€, assurance comprise.
> Coût de ce prêt : 34.356€
– Ils empruntent les 45767.56€ manquants, aux conditions du 01-01-2023 :
Soit une échéance assurance comprise pour ce nouveau prêt de 400,70€
> Coût de ce prêt complémentaire : 26.359,15€

 

Leur nouvelle échéance est de 1.170,64€ (contre 1.313,34€ pour l’option 1, sans transfert de prêt).
Le coût total du crédit pour leur nouvel achat est de 60.715,76€ (contre 86.391,34€ pour l’option 1, sans transfert de prêt).

Economie réalisée : 25.675,58€

 

Simulation réalisée par Immoprêt