Pas de réparations locatives si le logement est vétuste


Un locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations d'entretien courant si le logement qu'il occupe est dans un état vétuste. L'aggravation de la vétusté liée à l'absence de travaux ne peut pas lui être reprochée, rappelle la Cour de cassation.  

Les réparations locatives ne sont plus exigibles si le logement est en trop mauvais état

Un locataire n’est pas responsable des réparations locatives lorsque son bailleur laisse le logement dans un mauvais état. Dès lors qu’il n’est pas remis en état par le propriétaire, il est impossible pour les occupants d’entretenir correctement le bien, confirme la Cour de cassation dans un arrêt rendu jeudi 5 novembre 2015.

La plus haute juridiction de l’ordre judiciaire a donné raison sur ce point à la cour d’appel de Douai. Cette dernière avait condamné un bailleur à indemniser ses locataires à hauteur de 24.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi, du fait de la déliquescence de la maison qu’ils occupaient depuis 1978. Une maison « vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l’installation électrique entièrement refaite », est-il indiqué dans l’arrêt.

La vétusté annule la responsabilité du locataire

Dans son argumentation, le propriétaire soutenait que le bail de location entérinait la responsabilité des occupants. En vertu d’une clause spécifique, ils « s’engageaient solidairement à entretenir les locaux et à assumer la charge de toutes réparations d’entretien y compris celles du clos et du couvert et des peintures extérieures (…), à remettre en état la peinture extérieure des boiseries, au fur et à mesure que cela serait nécessaire pour leur conservation et à réviser la toiture, les souches de cheminées, les gouttières et descentes d’eaux pluviales, à chaque fois que leur état défectueux serait néfaste à la conservation de la maison ».

Mais les locataires n’ont pas à prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, quelles que soient les clauses inscrites dans le contrat. Comme le bailleur ne s’en est pas occupé comme il le devait, la justice considère qu’il est impossible pour les occupants d’entretenir correctement le logement « et qu’il ne pouvait leur être reproché le fait que ce manque d’entretien avait aggravé cette vétusté ».

Pour rappel, un locataire reste normalement tenu d’assurer l’entretien courant de son logement. Il doit également assumer les réparations d’usage, telles les raccords de peinture, le débouchage des canalisations, le remplacement des joints et colliers de plomberie ou encore celui des interrupteurs et des prises de courant. Si l’occupant ne s’en charge pas, le bailleur peut retenir tout ou partie de son dépôt de garantie au moment de quitter les lieux. Si celui-ci ne suffit pas à couvrir les frais, le propriétaire peut tenter de trouver un accord pour un dédommagement ou exiger des dommages et intérêts en cas d’échec.
 

Une clause d’indexation du loyer ne contrecarre pas la loi de 1948

Dans cet arrêt, la Cour de cassation tranche également un litige portant sur l’évolution d’un loyer plafonné par la loi de 1948. Le bailleur entendait faire payer aux locataires un rappel d’indexation de loyer, en vertu d’une clause d’indexation annuelle basée sur l’indice de la construction inscrite dans le bail. La cour d’appel de Douai lui a donné raison en condamnant les occupants à régler 40.344,46 euros. La Cour de cassation a annulé ce jugement, en rappelant que « le loyer devait être fixé selon les règles d’ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 qui sont exclusives de l’application d’une clause conventionnelle d’indexation ».