Patrim, l’outil du fisc pour évaluer la valeur votre logement


Besoin d'aide pour cerner le prix d'une maison ou d'un appartement ? Le fisc met à disposition du public son outil Patrim de recherche de transactions immobilières. Depuis le 1er mai 2017, ce service est ouvert aux acheteurs et vendeurs qui veulent s'informer avant de signer. 

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Les contribuables propriétaires peuvent désormais avoir accès aux bases de données utilisées par l’administration fiscale pour estimer la valeur des biens immobiliers. Accessible sur son espace personnel sur impts.gouv.fr, l’outil Patrim permet aux contribuables d’avoir accès aux informations utilisées par le fisc pour évaluer le patrimoine immobilier, sachant qu’il s’appuie sur la méthode dite des termes de comparaison, soit sur les valeurs de logements similaires.

 

Il peut être utilisé dans le cadre de procédures spécifiques à savoir la déclaration d’ISF, celle de succession, un acte de donation, un contrôle fiscal ou une expropriation. Techniquement, rien n’empêche de consulter l’outil même si le contribuable n’est pas (encore) concerné : il est tout à fait possible d’utiliser Patrim en vue d’une éventuelle donation dans les mois, voire les années à venir. Les données de connexion sont néanmoins enregistrées et il n’est pas possible de procéder à plus de 50 évaluations par utilisateur sur trois mois.

A savoir : depuis le 1er mai 2017, il est possible d’utiliser Patrim avant la vente ou l’achat d’un bien immobilier afin d’évaluer sa valeur vénale. Outre des informations sur le logement (description, superficie, etc.), l’outil permet d’identifier les prix de vente des cinq dernières années. 

 

>> Comment utiliser Patrim ?

 

Un outil de comparaison…

Ce service permet d’obtenir les valeurs des transactions récentes pour des logements similaires « dans un espace temps et géographique choisi », a expliqué le directeur général des Finances publiques Bruno Bézard lors de la présentation à la presse de Patrim le 6 novembre 2013. Le prix de vente et le prix au mètre carré (en surface Carrez et surface utile) des logements similaires dans le périmètre de recherche apparaissent à l’écran en fin de recherche. Entre 3 et 40 résultats peuvent être trouvés.

 

L’usager doit rentrer les caractéristiques de son bien (type de logement, fourchette de la surface) ainsi que le périmètre de recherche, en donnant l’adresse du logement, le rayon retenu (de 50 mètres à 5 kilomètres) et ainsi que la période de référence (1er janvier 2016 à 31 octobre 2016 par exemple). La base de données recense les transactions des 9 dernières années, pour un total d’environ 20 millions de ventes immobilières.

 

… pas d’évaluation précise

D’autres renseignements peuvent être apportés. Par exemple, un propriétaire bailleur peut différencier les prix entre la vente d’un bien occupé par un locataire ou libre. Il est également possible de mentionner des dépendances (garage, parking, terrasse..) ou encore le nombre de pièces principales.

 

Patrim n’est cependant pas un outil d’estimation exacte de la valeur d’un bien immobilier. « Il n’y a pas de résultat : « Votre bien vaut tant » qui apparaît à l’écran, ce n’est pas l’objectif », insiste le directeur général des Finances publiques. L’idée est de donner des repères aux contribuables et surtout de leur permettre d’accéder aux éléments sur lesquels se base le fisc pour juger de la valeur d’un bien. Le recours à un expert (notaire, agent immobilier…), capable de prendre en compte les particularités d’un logement, comme la vue, l’ensoleillement ou autres, reste nécessaire pour arrêter un prix précis. Autrement dit, Patrim ne permet pas à lui seul de déterminer le prix d’un logement.

 

Il reste possible de contester l’estimation du fisc

Point essentiel pour les contribuables, l’accès à Patrim n’empêche pas de contester l’évaluation d’un bien par le fisc. Ainsi, si l’outil donne une valeur de 200.000 euros à un logement mais qu’un expert mandaté par le particulier affirme que celle-ci se situe à 180.000 euros, l’expertise reste opposable à l’administration fiscale. La procédure de contestation, notamment dans le cadre de l’ISF, n’est donc pas modifiée.

 

« L’objectif n’est pas de restreindre et de limiter le dialogue contradictoire » avec le contribuable mais de « donner accès aux transactions immobilières que l’administration peut lui opposer ». Les données de Patrim étant déjà utilisées par le fisc, il s’agit avant tout pour la DGFiP de rendre « public des éléments qui ne l’étaient pas » jusqu’ici. De même, aucun traitement différencié entre un utilisateur de Patrim et un contribuable qui n’y a pas recours ne doit être mis en place.