Pénurie d’acheteurs et baisse des prix immobiliers en 2014


Selon Meilleursagents.com, la chute des prix amorcée en 2011 devrait continuer en 2014. Le site se base sur son indicateur de tension immobilière qui a calculé le ratio entre acheteurs et vendeurs actifs afin d'anticiper l'évolution des prix.

immeuble paris

Les acheteurs se font rares et conservent la main. C’est ce que pointe l’indicateur de tension immobilière (ITI) développé par le site Meilleursagents.com, dévoilé jeudi 16 janvier 2014. Et d’après les calculs de ce dernier, le retour des acquéreurs en recherche active de biens sur le marché n’est pas prévu pour 2014. Les prix devraient pourtant poursuivre leur chute d’après l’ITI. « La France restera dans une tendance baissière en 2014 si les taux d’emprunt restent stables », selon le président de Meilleursagents.com, Sébastien de Lafond. Ainsi, l’indice ITI pour Paris et Lyon ne représentera que 1,2, soit un peu plus d’un acheteur pour un vendeur en 2014. Un chiffre qui ne sera guère mieux pour la cité phocéenne : 0,8 acheteur pour un vendeur ce qui engendrerait un recul des prix de 7% à 10% sur un an. « Dans ces conditions, les prix ne peuvent que baisser progressivement alors que rien ne présage de modifications sensibles des autres facteurs du marché, notamment des taux », indique le prestataire en ligne.

 
Le président de Meilleursagents.com précise également que « dans les conditions de marché actuelles, l’effet qualité joue à plein » ce qui signifie que « seuls les biens de bonne ou de très bonne qualité se vendent ». Il ajoute même que les propriétaires de logement d’une qualité inférieure devront nécessairement lâcher du terrain sur les prix « de 10 à 15% » s’ils souhaitent réaliser une transaction dans les prochains mois. Autrement dit, seuls les biens de qualité se vendront encore au prix fort.

Chute de 5 à 7% des prix à Paris

Si l’on s’attarde sur le marché parisien, le ratio s’établissait à sept acheteurs pour un vendeur au plus fort de la hausse des prix en 2010. Avec à peine plus d’un acheteur pour un vendeur en 2013, la tension est faible et les prix ne peuvent que baisser selon le site qui prévoit également une chute des volumes de transactions. De plus, Sébastien de Lafond pointe que les acheteurs peuvent davantage se permettre d’attendre que les vendeurs. Ainsi, compte tenu de taux de crédit stables et du recul général des investisseurs, Meilleursagents.com prédit un repli des prix de l’ordre de 5 à 7% à Paris sur l’année 2014. « Lorsque l’indice ITI est inférieur à 2, le marché est baissier, les prix tombent et les acheteurs ont la main », argue le président. « C’est le moment de négocier pour les acheteurs et de réaliser des transactions plus avantageuses », encourage-t-il.

Les prévisions sont identiques pour le bassin lyonnais qu’à Paris : un indice ITI s’élevant à 1,2 pour un repli des prix de 5 à 7% sur un an. Même constat pessimiste pour le marché à Marseille : le ratio est tombé de 3,4 à 0,8 entre 2011 et 2013. Plus précisément, les acquéreurs deviennent rares et les cédants ne parviennent pas à vendre leur bien.

L’ITI, un nouvel outil de prévisions

Si l’ITI est supérieur à 3, cela signifie que les acheteurs sont trois fois plus nombreux que les vendeurs dans une zone et une période donnée : les prix s’orientent donc à la hausse et les vendeurs ont la main. En revanche si l’indice est compris entre 2 et 3, les prix demeurent stables, l’équilibre vendeurs / acheteurs est maintenu (soit 5 acheteurs pour 5 vendeurs). « Il faudrait une surreprésentation d’acheteurs pour déséquilibrer le rapport. Car même si deux ou trois acheteurs sont sur le même bien, il ne va pas forcément leur convenir », précise Sébastien de Lafond. Enfin, si l’indice est inférieur à 2, la tendance est baissière et les futurs acquéreurs en position de négocier les prix avec les vendeurs. A ces indices, il faut ajouter l’évolution des taux d’emprunt (soit la propension des acquéreurs à se financer) qui vient compléter la tendance de fond dégagée par l’ITI en l’accentuant ou en la modérant. Concrètement, un recul des taux accentue un ITI haussier ou tempère un ITI baissier. Et inversement.

Le prestataire en ligne relativise toutefois ce nouvel outil : « Il faut être prudent, l’avenir est incertain, plusieurs facteurs imprévus peuvent survenir comme le niveau des taux des crédits, le chômage, la fiscalité… Les chiffres officiels sur les prix reflèteront ces évolutions dans six à douze mois », ajoute le président du site.

 

L’Indicateur de tension immobilère, c’est quoi ?

 

L’indicateur de tension immobilière (ITI) est basé sur le ratio entre acheteurs et vendeurs actifs dans une période et une zone délimitée à partir des estimations effectuées par les particuliers sur le site Meilleursagents.com. Une tendance de fond du marché immobilier se dégage sur les six prochains mois. « Avant, on ne pouvait mesurer ce rapport de force (entre l’offre et la demande, Ndlr) qu’à postériori, on était dépourvu d’instrument quantifiable. Avec l’ITI, on peut désormais mieux comprendre et anticiper l’évolution des prix et le volume des transactions », se félicite le président du site. Fort de 150.000 estimations par mois réalisées, le site enregistre 40 à 50% d’utilisateurs qui s’inscrivent et servent ainsi de bassin pour les calculs de l’ITI. Ainsi, l’ITI indique des prévisions à partir de 75.000 estimations par mois. Les particuliers, acheteurs et vendeurs, y renseignent la nature du bien, ses caractéristiques mais également son projet (vente ou achat) ce qui permet d’obtenir des indications pointues. Enfin les zones de moins de 500 déclarations sont exclues du calcul de l’ITI afin de limiter les effets de volatilité.

 

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