Plafonnement des frais d’agence immobilière : 6 mois après, un bilan mitigé


Selon une enquête de l'association de consommateurs CLCV, de nombreuses agences immobilières n'appliquent pas correctement le plafonnement des honoraires de location en vigueur depuis septembre 2014. Les locataires parisiens profitent bien davantage de la mesure que les autres.  

Bilan contrasté pour le plafonnement des frais d'agence immobilière

La partie n’est pas encore gagnée. Six mois après son entrée en vigueur, le plafonnement des frais d’agence immobilière facturés à un locataire n’est pas toujours effectivement appliqué d’après une enquête de l’association de consommateurs CLCV publiée mercredi 25 mars 2015. Sur 938 agences étudiées (71% de cabinets indépendants), les honoraires sont affichés en vitrine dans 76% des cas. Néanmoins, 42% d’entre elles ne respectent pas les dispositions de la loi Alur en la matière, une tendance plus marquée chez les cabinets indépendants que dans les grands réseaux d’agence.

Pour rappel : Les honoraires de location sont plafonnés depuis le 15 septembre 2015 à 12 euros/m² pour Paris et sa banlieue, 10 euros dans les grandes métropoles régionales et là où s’applique la taxe sur les logements vacants et 8 euros partout ailleurs (les zones non tendues). La facturation de l’état des lieux, qui s’ajoute aux montants précédents, est plafonnée à 3 euros/m².

Pour aller plus loin : La baisse des frais d’agence immobilière en 5 questions

« On voit un petit peu de tout, explique David Rodrigues*, juriste en charge du logement pour la CLCV. Certains appliquent la loi, d’autres non et certains ont recours à des systèmes un peu complexes mais pas nécessairement illégaux. » Ainsi, CLCV note que « la plupart du temps, le professionnel calcule ses honoraires en fonction du montant annuel ou mensuel du loyer », sans nécessairement préciser le plafonnement au mètre carré ou même transiger avec la loi. « Le fait que certains honoraires déterminés en fonction du loyer dans les zones non tendues soient inférieurs au plafond légal ne justifie en rien la violation des textes », estime cependant l’association.

Une présentation parfois trompeuse

De plus, d’autres méthodes d’affichage s’avèrent problématiques. CLCV a relevé que quelques professionnels (1% de l’échantillon environ) persistent à fusionner l’ensemble des prestations facturables au locataire (visite, constitution du dossier, rédaction du bail) avec l’état des lieux, dont le montant est limité à 3 euros/m². Une manœuvre interdite par la loi, d’autant que l’état des lieux n’est pas obligatoirement réalisé par l’agence immobilière.

Autre cas de figure, là encore peu répandu, certaines agences détaillent le montant de chaque prestation tout en se conformant au plafonnement. Une présentation qui peut prêter à confusion puisqu’elle suggère par exemple que la seule visite du logement peut être facturée au locataire, ce qui est illégal, « la loi Hoguet de 1970 ne permettant à un agent immobilier d’obtenir une rémunération qu’après la signature du contrat ». CLCV a cependant jugé l’affichage conforme du moment que le plafonnement était respecté.

« Mesure purement parisienne »

Reste que tous les locataires ne sont pas gagnants dans cette affaire. Le respect de la loi n’est pas le même partout : CLCV note ainsi que les honoraires sont conformes dans 69% des cas en région parisienne, contre 37% seulement dans le Sud-Ouest par exemple. A ce titre, les meilleurs élèves se situent dans le bassin parisien ouest (86%) et dans l’Est (85%).

Surtout, le plafonnement a un réel impact financier dans la capitale et sa banlieue. « C’est une mesure purement parisienne », insiste le président du réseau Century 21 Laurent Vimont. Les frais d’agence y ont significativement baissé, de 40 à 50% par rapport à un mois de loyer, mais le phénomène reste difficile à quantifier. « Plus la taille du logement est petite et le loyer élevé, plus le locataire profite du plafonnement » et inversement, rappelle ainsi Laurent Vimont.

Ailleurs, le tableau est plus contrasté. « Le plafonnement n’a pas eu d’effet en province », avance Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet. « Les plafonds sont supérieurs à ce qui se faisait avant la plupart du temps », renchérit Laurent Vimont. En conséquence, les gains pour les locataires sont très limités dans certains cas : là où un locataire parisien gagne 680 euros grâce au plafonnement pour la location d’un 40 mètres carrés, l’économie n’est que de 84 euros à Metz ou 96 euros à Bordeaux. Et encore, puisque la démonstration de CLCV ne prend pas en compte la facturation de l’état des lieux… Autrement dit, la limitation légale des honoraires a même pu conduire à une augmentation des frais d’agence dans certaines situations.

Pour autant, tout le monde ne s’est pas aligné sur les plafonds légaux, en particulier dans les zones les moins tendues. « Nous avons même certaines agences qui pratiquent des taux dégressifs selon la superficie du logement », pointe d’ailleurs CLCV. Une manière de transformer la loi en argument commercial, pour le plus grand plaisir des locataires.

*David Rodrigues a été interrogé par ToutSurMesFinances.com avant la publication de l’étude de CLCV.

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