Plus-values immobilières : annulation de la réforme 2013 par le Conseil Constitutionnel


La taxation des reventes de terrain à bâtir au barème de l'impôt sur le revenu au 1er janvier 2015 et l'abattement temporaire de 20% sur l'immobilier ancien en 2013 ont été retoqués par le Conseil Constitutionnel. La surtaxe au-delà de 50.000 euros de plus-value taxable a été validée.

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Le Conseil Constitutionnel a censuré la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières prévue à l’article 15 de la loi de finances initiale (LFI) pour 2013. Les « Sages » de la rue de Montpensier ont jugé que l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières sur les cessions de terrains à bâtir réalisées à partir du 1er janvier 2015 peuvent conduire « à un taux marginal maximal d’imposition de 82 % qui aurait pour effet de faire peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive » au regard de leur capacité contributive. Dans ces conditions, les dispositions de l’article 15 « portent atteinte à l’égalité devant les charges publiques » a tranché le Conseil constitutionnel dans sa décision rendue le 29 décembre 2012.

En effet, en plus de l’impôt sur le revenu, la revente d’un terrain constructible peut supporter d’autres taxes, telles que la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, taux de 3 ou 4% selon certains seuils de revenu fiscal de référence), les prélèvements sociaux, ou la taxe forfaitaire sur les terrains nus constructibles, dite taxe TFTC (article 1529 du code général des impôts), appliquée dans 6.100 communes. Le gouvernement avait pourtant tenté de faire valoir que certaines de ces taxes étaient facultatives.

Pas d’abattement de 20% pour l’immobilier ancien en 2013

Le rejet du Conseil Constitutionnel a porté sur l’ensemble de l’article 15. Donc les modifications que souhaitait apporter le gouvernement au régime de taxation de terrains à bâtir – suppression de l’abattement pour durée de détention au 1er janvier 2013 et suppression du taux forfaitaire de 19% au 1er janvier 2015 – ne sont pas les seules visées.

Ainsi, l’abattement général de 20 % dont devaient bénéficier les plus-values nettes imposables (hors CSG, CRDS) pour les cessions de maisons, appartements et immeubles (hors résidence principale) réalisées durant l’année 2013, est également retoqué. Cet abattement exceptionnel, cumulable avec le régime de droit commun d’abattements pour durée de détention avait pour but de stimuler le marché immobilier ancien.

En revanche, la surtaxe de 2 à 6% pour les plus-values immobilières supérieures à 50.000 euros a été validée par le Conseil Constitutionnel. Cette surtaxation, qui s’ajoute au taux forfaitaire de 19% auxquelles sont soumises les transactions immobilières, porte sur les cessions intervenues à partir du 1er janvier 2013. Seules exceptions : les ventes pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012, et les cessions de résidences principales et de terrains à bâtir qui en sont exonérés.