Plus-values immobilières : « La censure du Conseil constitutionnel renforce l’instabilité fiscale »

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INTERVIEW- Le Conseil constitutionnel a invalidé la modification du régime d'imposition des plus-values immobilières incluse au Budget pour 2013, le 29 décembre 2012. Julien Lauter, notaire parisien associé de l'étude Rochelois-Besins, juge cette décision inattendue et quelque peu tardive.

 

Toutsurlimmobilier.fr : Quelles sont les conséquences de l'invalidation par le Conseil constitutionnel de la réforme de la taxation des plus-values immobilières ?
Julien Lauter : Le Conseil constitutionnel a censuré une mesure qui présentait au moins le mérite d'être une disposition nuancée. Le gouvernement souhaitait inciter les propriétaires de terrain à bâtir à vendre leur(s) bien(s) plus rapidement, en supprimant les abattements pour durée de détention à partir du 1er janvier 2013. L'idée était également de considérer ces plus-values comme des revenus exceptionnels et de les taxer à ce titre au barème de l'impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2015. Cette mesure aurait logiquement permis de relancer le marché de la promotion immobilière, bloqué en raison d'un manque de terrains à bâtir. D'un autre côté, la modification du régime de taxation des plus-values immobilières sur le bâti devait donner un coup de peps au marché immobilier puisque ces cessions devaient bénéficier d'un abattement exceptionnel en 2013, de 20% [hors prélèvements sociaux, ndlr] sur le taux de taxation des plus-values de 19%.
Il y avait donc une sorte d'équilibre entre la rigueur (résultant du durcissement de la taxation des plus-values immobilières sur les terrains constructibles) et la mesure de douceur fiscale (découlant de cet abattement sur les plus-values immobilières sur le bâti).

Les propriétaires désirant vendre ont-ils été pénalisés par cette décision ?
Certains propriétaires de terrains constructibles ont été aculés à négocier leur prix à la baisse puisque la promesse de vente devait être signée avant le 1er janvier 2013. Mais dans les faits, la majorité des propriétaires n'ont pas eu le temps de s'organiser. Une chose est cependant certaine : lorsque le vendeur a le couteau fiscal sous la gorge, il est toujours à craindre que la pratique des dessous de table revienne. Dans cette situation en effet, le vendeur est pressé, l'acquéreur peut-être moins. Concernant les propriétaires de biens, l'effet inverse s'est produit. Certaines personnes ont pu perdre de potentiels acquéreurs dans l'optique de repousser leur transaction à 2013 et profiter de l'abattement exceptionnel de 20%. Ceux qui ont patienté pour vendre sont donc pénalisés.

De quelle lisibilité de la fiscalité un propriétaire dispose-t-il aujourd'hui ?
L'instabilité fiscale est renforcée par la censure du Conseil constitutionnel puisque ce dernier a statué le 29 décembre, alors que le texte définitif était supposé entré en vigueur le 1er janvier 2013. Nous ne nous attendions pas à pareille décision puisque la loi avait été péniblement adoptée, après de nombreux amendements. Ce régime nouveau semblait certes technique mais j'avais tendance à penser que le Conseil constitutionnel allait adopter une position plus nuancée sur le dispositif de réforme des plus-values immobilières. Dans ce contexte de forte évolution fiscale, un propriétaire doit rester pragmatique et conserver à l'esprit qu'optimiser sa fiscalité représente un risque aléatoire.

 

Sur les plus-values immobilières
Annulation de la réforme par le Conseil constitutionnel



 

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