Plus-values immobilières : « Les modalités de la réforme fiscale doivent être précisées »

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INTERVIEW – François Hollande a décidé d'alléger la fiscalité des plus-values immobilières, en ramenant notamment le délai de détention pour obtenir une exonération d'impôt de 30 à 22 ans. Christian Bénasse, président de la Chambre des notaires Paris – Ile-de-France, plaide pour un régime plus lisible.

Toutsurlimmobilier.fr : Comment accueillez-vous les annonces de François Hollande sur la fiscalité des plus-values immobilières ? Ces mesures fiscales vous paraissent-elles suffisantes ?

Christian Bénasse, président de la Chambre des notaires de Paris – Ile-de-France : Tout ce qui raccourcit le délai de détention exigé pour obtenir une exonération d'impôt est positif pour les vendeurs. L'idéal aurait été de revenir au régime en vigueur avant le 1er février 2012 et un délai de 15 ans. Mais repasser à 22 ans [régime fiscal en vigueur avant 2004, ndlr] et à un système d'abattements linéaires est beaucoup plus satisfaisant que le régime des 30 ans de détention avec des paliers.

L'information est donc positive mais les modalités exactes du nouveau régime doivent être précisées. Il n'est pas exclu par exemple que l'imposition de la plus-value, au taux de 19% auquel on ajoute les prélèvements sociaux [à 15,5%, ndlr] ne constitue qu'un acompte pour les contribuables imposés au tranches marginales supérieures de l'impôt sur le revenu [40 et 45%, ndlr]. La date d'entrée en vigueur du nouveau dispositif n'est pas certaine non plus. Il est souhaitable de créer, enfin, un régime fiscal simple, sécurisé et lisible pour les vendeurs.

Qu'en est-il de l'abattement exceptionnel sur les ventes effectuées en 2014 ?

Mettre en place une solution pérenne serait très préférable. Il faudrait une législation stable, qui détermine une fois pour toute la règle du jeu pour les ventes de propriétés immobilières hors résidences principales. L'immobilier, comme d'autres secteurs économiques du reste, souffre de cette instabilité fiscale. Je comprends les contraintes budgétaires et la nécessité de faire rentrer de l'argent dans les caisses de l'Etat mais cela ne doit pas conduire à changer constamment la fiscalité.

Mais cet abattement exceptionnel, dont le contour n'est aujourd'hui pas fixé, aura un impact. Pour relancer le marché immobilier, la carotte fiscale constitue un bon levier d'action. Les effets d'un tel abattement seraient incontestablement positifs.

En revanche, le chef de l'Etat n'a pas évoqué le sujet de la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros mise en place en fin d'année dernière...

Oui et c'est d'autant plus regrettable que le calcul de la surtaxe est complexe et difficile à appréhender pour les vendeurs. Là encore, on peut déplorer les modifications constantes du régime fiscal qui créent un problème de lisibilité. La surtaxe sera vraisemblablement maintenue mais personne ne peut en être sûr : les futures discussions parlementaires peuvent encore changer la donne.

Les notaires franciliens aiment à rappeler que le marché de Paris et de l'Ile-de-France est particulièrement sensible à la fiscalité des plus-values. La réforme annoncée va donc bénéficier aux vendeurs franciliens ?

Comme la fiscalité des plus-values ne concerne pas les résidences principales, le débat se limite souvent à la question des résidences secondaires et des biens mis en location. Mais cette fiscalité touche également les propriétés reçues dans le cadre d'une succession. Et pour les héritiers, qui doivent déjà payer les droits de succession, l'imposition de la plus-value constitue souvent une mauvaise surprise.

Par exemple, pour un bien détenu sous le régime de la communauté par les parents, si le premier parent est décédé en 1990 et le second en 2013, la valeur du bien en 1990 sera retenue pour le calcul de la plus-value sur une moitié du bien [celle de 2013 étant retenue pour l'autre moitié, ndlr]. De fait, la moitié de l'impôt sur la plus-value sera calculée avec 1990 comme date de référence. La règle des 30 ans de détention pour être exonérée est alors extrêmement nocive dans ce cas de figure, puisque cette moitié sera toujours soumise à l'imposition de la plus-value. En repassant à 22 ans de détention, ce ne sera plus le cas. La réforme proposée pourrait ainsi redonner un peu de fluidité au marché.

Propos recueillis par Thibault Fingonnet

 

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