Plus-values immobilières : « Les vendeurs doivent agir tout de suite »


INTERVIEW Après le 31 août 2014, les vendeurs de logements hors résidences principales ne pourront plus bénéficier de l'abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values immobilières. Thierry Delesalle, notaire à Paris, explique comment les vendeurs peuvent en tirer parti.

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Toutsurmesfinances.com : Les vendeurs de logements mis en location ou détenus comme résidence secondaire peuvent profiter d’un abattement exceptionnel de 25% sur la plus-value imposable jusqu’au 31 août 2014. Concrètement, est-il encore possible de bénéficier de cette taxation allégée ?

Thierry Delesalle : L’acte authentique d’achat doit être signé avant le 1er septembre 2014 pour que l’abattement de 25% s’applique. Il est encore possible d’en profiter mais les vendeurs doivent agir tout de suite. Surtout, ils doivent trouver un acheteur au plus vite, l’idéal étant d’en avoir un sous la main pour signer la promesse de vente le plus tôt possible et accélérer la transaction.

Le délai entre la conclusion du compromis de vente et la signature de l’acte authentique peut varier considérablement, en particulier si l’acheteur cherche encore à obtenir son crédit immobilier. Pour les appartements au sein d’immeubles de copropriétés, il faut aussi prendre en compte les conséquences de la loi Alur sur le logement. De nombreux documents supplémentaires doivent désormais être transmis aux acquéreurs, il est donc recommandé de constituer son dossier avant même d’avoir trouvé preneur.

Que faire si l’acheteur tarde à obtenir son financement ?

Dans ce cas de figure, nous pouvons prévoir une vente avec une partie du prix payable à terme. Concrètement, le paiement de la partie du prix payée par l’emprunt sera repoussé à plus tard. Cela permet de signer l’acte authentique d’achat dans les temps pour bénéficier de l’abattement de 25%, sans que la délivrance du crédit immobilier n’y fasse obstacle. En revanche, cette manœuvre demande que l’acquéreur renonce au délai légal de rétractation inscrit dans la loi Scrivener, qui le protège s’il ne parvient pas à financer son achat.

Cette fiscalité temporairement plus avantageuse a-t-elle dopé le marché immobilier ?

Nous n’avons pas ressenti d’effet de relance particulier sur le marché parisien. On pouvait s’attendre à davantage de remous, d’autant qu’un certain nombre de pied-à-terre ont été mis en vente. Pour autant, ils n’ont pas trouvé d’acquéreur à cause d’un prix trop élevé : soit le vendeur n’abaissait pas suffisamment ses exigences, soit l’acheteur attendait une diminution plus franche.

Les blocages viennent des deux côtés mais les vendeurs ont tendance à ne pas se rendre compte des défauts de leurs biens et pensent qu’ils sont au-dessus du marché. A l’inverse, l’acquéreur les détecte plus facilement, notamment parce qu’il est en situation de recherche. Il appréhende mieux la réalité des prix en accumulant les visites et les comparaisons.

De plus, les vendeurs ne veulent pas brader leurs logements, même avec une fiscalité plus avantageuse : s’il peut économiser 10.000 euros d’impôt, il ne va pas vouloir perdre ce gain, voire plus, en baissant fortement son prix de vente.

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