Plus-values immobilières : simulation d’application de la surtaxe

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De combien va augmenter la taxation des plus-values immobilières en cas de vente en 2013 d'un appartement locatif ou d'une résidence secondaire ? De 500 euros à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon le montant de la plus-value taxable. Explications et calculs.

Passé à la trappe suite à la censure du Conseil constitutionnel, le choc d'offre prévu par l'abattement exceptionnel de 20% sur les plus-values immobilières (PVI) voulu en 2013 par le gouvernement s'est transformé en choc fiscal. Les plus-values font même désormais l'objet d'une surtaxe lorsque leur montant est supérieur à 50.000 euros. Autant dire que le cas se produira souvent après une décennie marquée par un doublement des prix des logements anciens. L'impôt supplémentaire à payer va varier d'un minimum de 500 euros à plus de 15.600 euros selon le montant de la plus-value imposable :

Impact de la surtaxe sur les plus-values immobilières
   Montant  de la plus-value imposable     Montant  de la surtaxe 
   de 50 001 € à 60 000 €    de 500 € à 1 200 €
   de 60 001 € à 100 000 €    de 1 200 € à 2 000 €
   de 100 001 € à 110 000 €    de 2 000 € à 3 300 €
   de 110 001 € à 150 000 €    de 3 300 € à 4 500 €
   de 150 001 € à 160 000 €    de 4 500 € à 6 400 €
   de 160 001 € à 200 000 €    de 6 400 € à 8 000 €
   de 200 001 € à 210 000 €    de 8 000 € à 10 500 €
   de 210 001 € à 250 000 €    de 10 500 € à 12 500 €
   de 250 001 € à 260 000 €    de 12 500 € à 15 600 €   
   supérieur à 260 000 €    plus  de 15 600 €


Pour calculer l'ensemble des impôts dus lors de la vente d'une maison ou d'un appartement (hors résidence principale), il faut ajouter à cette surtaxe le taux forfaitaire de 19%, les prélèvements sociaux (15,5%) et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, 3 ou 4%) pour les foyers dépassant certains seuils de revenu fiscal de référence.
Afin d'évaluer l'impact de la surtaxe, Christine Valence Sourdille, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée, a établi un comparatif de la taxation d'une plus-value en cas de vente réalisée fin 2012, 2013 et 2014. Cette simulation a été établie pour la revente par une personne seule d'un appartement locatif à Paris d'une valeur estimée à 1,5 million d'euros, acheté en 1998 pour 450.000 euros.

Simulation d'imposition des plus-values immobilières après surtaxe
Vente en 11/2012 Vente en 02/2013 Vente en 02/2014
 Plus-value brute 1 050 000 € 1 050 000 € 1 050 000 €
 Frais d'acquisition 7,5% -33 750 € -33 750 € -33 750 €
 Frais de travaux 15,5% -67 500 € -67 500 € -67 500 €
 Plus-value nette  948 750 € 948 750 € 948 750 €
 Abattement pour durée de détention  -189 750 € -189 750 € -208 725 €
 Plus-value imposable 759 000 € 759 000 € 740 025 €
 Impôt sur la plus-value 19% 144 210 € 144 210 € 140 604 €
 Surtaxe (6% ici) - 45 540 € 44 401 €
 Prélèvements sociaux 15,5% 117 645 € 117 645 € 114 812 €
 CEHR 9 270 € 9 270 € 8 701 €
 TAXATION TOTALE 271 1250 € 316 665 € 308 518 €
Source : BNP Paribas Banque Privée

La baisse de l'imposition en 2014 observée résulte de l'application de l'abattement annuel pour durée de détention, dont le taux passe de 20% en 2013 (15 ans) à 22% en 2014 (16 ans).

Attention, ce régime risque d'être de nouveau modifié en cours d'année, plusieurs députés socialistes s'attendant à légiférer sur le sujet au premier semestre 2013, les dispositions initialement envisagées ayant été jugées contraires à la Constitution.



 

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