Plus-values sur les terrains à bâtir, le risque d’une « spirale infernale »


A l'occasion de ses vœux à la presse, le président du Snal Roger Bélier est revenu sur la question de la taxation des plus-values sur les terrains à bâtir. Il craint que les projets fiscaux de Bercy n'aboutissent à une raréfaction encore plus accrue des terrains disponibles pour la construction de logements.

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Après une année 2012 « contrastée », le président du syndicat national des aménageurs et lotisseurs (Snal) Roger Bélier craint une année 2013 encore plus compliquée. A l’occasion de ses vœux à la presse mardi 22 janvier, il a particulièrement abordé la question de la fiscalité des terrains à bâtir, dont la réforme prévue pour entrer en vigueur en 2013 a été retoquée par le Conseil constitutionnel. Celle-ci prévoyait de supprimer le régime d’abattements progressifs jusqu’à exonération complète après 30 ans de détention et d’imposer les plus-values au barème de l’impôt sur le revenu à partir du 1er janvier 2015.

Une fiscalité « punitive » et contradictoire

Alors que, selon les estimations du Snal, 314.000 logements neufs ont été construits en 2012 (contre 375.000 en 2011) et que la production de terrains aménagés pour la construction de logements a reculé de 25%, Roger Bélier ne croit pas à la réalisation des 500.000 logements neufs. Quand bien même il partage l’objectif ambitieux poursuivi par la ministre du Logement Cécile Duflot, il rappelle qu’il s’agit d’un niveau de construction « jamais atteint sur les 40 dernières années ». La faute en revient à « la faiblesse et la vulnérabilité de la production foncière », encouragées par une fiscalité contraignante.

« La grande idée du gouvernement, c’est d’assimiler les revenus du capital aux revenus du travail », souligne Roger Bélier. Une idée illustrée par la volonté de taxer les plus-values au barème de l’impôt sur le revenu. « La plus-value, c’est une marge réalisée sur le capital, rappelle le président du Snal. Comme les marges sont importantes, on tombe tout de suite dans la tranche la plus élevée à 45% » auxquels s’ajoutent entre autres les prélèvements sociaux à 15,5%, de telle sorte que la fiscalité devient « punitive » selon ses termes.

Si le futur projet de taxation est encore en discussion au sein du gouvernement, la décision finale devrait revenir à Bercy, comme cela avait été le cas pour le premier projet de réforme. « Cécile Duflot était favorable à notre projet [inversion du régime d’abattements fiscaux en vigueur afin de favoriser la cession des terrains, ndlr] mais l’arbitrage de Bercy a prévalu », explique Roger Bélier qui craint que la « vision à très court terme » du ministère de l’Economie et des Finances ne finisse par augmenter la raréfaction du foncier. « Plus on augmente la pression fiscale, plus on va faire baisser les rentrées fiscales » prévient le président du Snal. « On est en train de faire exactement, je pense, l’inverse de ce qu’il faut faire. »

Des terrains qui risquent de rester rares et chers

Conséquence de cette inquiétude fiscale, les terrains à bâtir devraient continuer à se faire rare en France. « On a un problème de production du foncier, pas de commercialisation. Le gisement foncier est trop faible », souligne Roger Bélier, qui craint une réaction en cascade. En effet, la rareté des terrains à bâtir a contribué à maintenir les prix à un niveau stable en 2012, du fait d’un marché « hyper tendu ». Si le phénomène de raréfaction devait se poursuivre comme le pressent Roger Bélier, qui maintient que les propriétaires préféreront attendre une prochaine réforme voire un changement de gouvernement pour décider de vendre, les prix du foncier vont continuer à grimper, renchérissant de fait le coût du logement. « On risque une exclusion encore plus importante des primo-accédants » souligne-t-il.

La situation est d’autant plus compliquée que les craintes du Snal ne concernent pas que la fiscalité. Roger Bélier a ainsi évoqué la question de l’artificialisation des sols, dont un gel contribuerait à mettre à mal les objectifs gouvernementaux de construction et de baisse des prix du logement. Le « millefeuilles administratif » que constituent les différentes normes en vigueur sur le bâtiment demeure également un problème de taille qui sera abordé cette année selon Cécile Duflot.

La ministre du Logement a également évoqué lors de ses vœux à la presse une « généralisation » des établissements publics fonciers (EPF) pour aider à libérer des terrains constructibles. Pour Roger Bélier, il s’agit d’une « goutte d’eau dans la mer. Les EPF sont utiles et importants, lorsque le projet est bien ciblé et qu’il y a une volonté politique derrière, mais il ne faut pas croire que cela va résoudre le problème. » D’autant que la volonté politique en question risque de disparaître dès mi-2013, en anticipation des élections municipales de 2014 qui devraient conduire à « un ralentissement général du lancement des nouveaux projets ». La « spirale infernale » redoutée par le président du Snal pourrait donc devenir une réalité avant même la fin de l’année 2013.