Pourquoi la garantie des loyers impayés focalise les critiques


Inscrite dans le projet de loi sur le logement et l'urbanisme de Cécile Duflot, la garantie universelle des loyers est très mal accueillie par les professionnels et assureurs de l'immobilier. Les griefs, financiers et moraux, sont nombreux.

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Le projet de loi Alur de Cécile Duflot, sur le logement et l’urbanisme, suscite depuis sa présentation le 26 juin dernier des critiques dans le monde de l’immobilier. En particulier, la garantie universelle des loyers (GUL) concentre le mécontentement des professionnels. Un mécontentement que la Fédération des agents immobiliers (Fnaim) et l’assureur spécialisé dans l’immobilier Galian ont tenu à souligner vendredi 30 août 2013.

« Une réforme qui passe par une taxe »

Sur la forme comme sur le fond, cette garantie des loyers impayés, censée couvrir les locataires jusqu’à un taux d’effort de 50% (rapport entre les dépenses de logement et les revenus), déplaît fortement. Alain Ledemay, directeur général de Galian, qualifie le projet de « réforme qui passe par une taxe » sur les revenus des locataires et des propriétaires bailleurs*. La garantie, financée par un prélèvement sur les loyers payé « à parts égales » selon Cécile Duflot par le locataire et le bailleur, serait « supportée comme un impôt » par ces derniers d’après Jean-François Buet, président de la Fnaim. Elle irait également à contre-courant de la volonté affichée par François Hollande de marquer une « pause fiscale ».

De plus, l’estimation faite par le ministère du Logement ne convainc pas les assureurs : là où Cécile Duflot entrevoit un taux de 1,5%, Georges Isaac, président de Galian juge qu’ « à moins de 2,5%, ce n’est pas viable ». D’autant qu’au fur et à mesure du déploiement de la GUL prévu pour démarrer au 1er janvier 2016, le taux d’impayés pourrait grimper à 5%, « en vitesse de croisière », sur la base de 300.000 sinistres par an d’après l’assureur. Un phénomène qui engendrerait mécaniquement une hausse du prélèvement sur les loyers, qui atteindrait alors 3,2% minimum selon Galian.

Déresponsabilisation des locataires et propriétaires

Car si l’association de consommateurs UFC-Que choisir évalue le nombre de cas de loyers impayés entre 120.000 et 180.000 actuellement, les professionnels de l’immobilier s’inquiètent d’une recrudescence des sinistres. Une augmentation liée à une déresponsabilisation des locataires : sachant que leur bailleur est couvert contre les impayés – une connaissance qu’ils ne détiennent pas dans le cadre des garanties actuelles (GLI, GRL) – les locataires indélicats ou dont la charge locative est trop importante pourraient plus facilement décider de cesser les paiements.

Dans le même temps, les propriétaires pourraient également se montrer moins regardants dans leur choix de locataires. Un taux d’effort maximal de 50% était en effet envisagé au départ, un pourcentage jugé trop élevé et qui engendre un risque accru d’impayés. Se sachant garanti par la GUL, un propriétaire indélicat pourrait ainsi accepter le premier locataire venu, en dépit d’un profil plus risqué. Dès lors, le budget alloué à la GUL pourrait exploser : évalué dans un premier temps entre 400 et 700 millions d’euros, Galian envisage un scénario dans lequel il grimperait à au moins 1,5 milliard en année pleine.

« Une bombe à retardement financière »

Problème : l’indemnisation des propriétaires et la prise en charge des locataires en difficulté de paiement est censée passer par une agence publique, qui doit être mise en place en 2014. Pour l’instant, le secteur privé, notamment les assurances, sont exclues du dispositif en dehors d’un éventuel rôle d’intermédiaires agréés. Autrement dit, la charge financière de la GUL reposerait entièrement sur les épaules de l’Etat, en pleine crise des finances publiques. « Une bombe à retardement financière » pour Jean-François Buet : en 2008, la Fédération française des sociétés d’assurances (FFSA) avait retenu un coût moyen des sinistres de 3.000 euros, une fois les recours déduits et en intégrant les frais de gestion et les coûts de dégradation. Galian retient de son côté une estimation minimale de 5.000 euros en moyenne par sinistre pour atteindre son estimation du besoin de financement de la GUL à 1,5 milliard d’euros.

De plus, une telle agence s’accompagnerait de la création de postes dans la fonction publique. Si le nombre précis de postes est difficile à déterminer, une chose est sûre : une gestion à distance des cas d’impayés serait inefficace. « Traiter les impayés demande une réaction immédiate, après 3 mois il est trop tard », avance ainsi le président de la Fnaim. Dès lors, implémenter la garantie universelle efficacement sur l’ensemble du parc de 6,5 millions de logements privés mis en location réclamerait une administration gargantuesque. Une erreur de jugement d’autant plus importante selon Alain Ledemay que « le besoin d’assurer les impayés ne porte pas sur l’ensemble du parc ».

*Revenu moyen des locataires du parc privé : 26.000 euros par an – Revenu moyen des propriétaires bailleurs : 43.500 euros par an – Source : L’Etat du logement en 2011 (Commissariat général au Développement durable)