Pourquoi les prix de l’immobilier remontent

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Les prix de l'immobilier ancien ont baissé de plus de 2% en un an et les ventes sont orientées à la hausse depuis début 2015. Mais dans un marché toujours sous perfusion des taux de crédit au plus bas, ce redémarrage des acquisitions pousse les prix à la hausse selon Century 21. L'investissement locatif reste au plus bas et ne suit pas l'embellie observée dans le neuf.

 
En baisse ou en hausse ? Incertitude sur les prix immobiliers

Attention à ne pas se réjouir trop vite. En apparence, le marché immobilier redécolle : les prix ont baissé dans l'ancien tandis que les ventes sont reparties à la hausse depuis le début de l'année 2015. Sur un an, les prix reculent ainsi de 2,6% sur un an selon les statistiques de Century 21 dévoilées lundi 29 juin 2015. Même son de cloche du côté de Guy Hoquet, qui observe une baisse de 2,1% en moyenne sur cette période.

Dans le même temps, les deux réseaux enregistrent des transactions en hausse, de 15,2 et 9,4% respectivement. Une tendance qui profite notamment aux primo-accédants, qui représentent 35% des clients Guy Hoquet sur le premier semestre 2015, soit plus qu'en 2013 et 2014. Chez Century 21, la proportion des moins de 30 ans parmi les acquéreurs augmente quant à elle de 4,1% sur un an, mais « ce sont les 30-50 ans qui reviennent en force sur le marché, ceux-là mêmes qui avaient reporté leur projet (...) et qui considèrent aujourd'hui que la conjoncture est à nouveau porteuse ».

L'afflux d'acheteurs nourrit la hausse des prix

Prix en baisse, acheteurs de retour, taux de crédit toujours très bas... Tout n'est pourtant pas si simple. « En observant les tendances du premier semestre 2015, l'analyse est autre : la baisse des prix s'est enrayée et le prix moyen au mètre carré enregistre au niveau national une augmentation de 1,8% sur les six derniers mois », explique Century 21. Plus concrètement, sept régions* ont affiché une hausse des prix en 2015 d'après le réseau : « Ce sont les régions qui ont connu les plus fortes hausses en termes de volumes de vente et la hausse des volumes engendre systématiquement la hausse des prix », analyse Laurent Vimont, président de Century 21.

C'est là le paradoxe que connaît actuellement le marché de l'immobilier ancien : le retour des acheteurs, illustré par une augmentation de 14% du nombre de projets d'achats chez Guy Hoquet, pourrait leur coûter cher. Si la demande reste soutenue, les vendeurs sont moins sous pression pour trouver preneur et revoir leurs prétentions à la baisse.

Les taux de crédit décideront

Mais difficile de prédire si ce scénario se concrétisera. Car au-delà des seuls prix, c'est encore l'évolution des taux d'intérêt qui risque de dicter celle du marché immobilier. « L'engouement des ménages pour l'achat d'un logement est soutenu par le niveau extrêmement faible des taux de crédit immobilier et commence déjà à peser sur l'offre, prévient Laurent Vimont. Cette forte hausse des volumes de vente reste extrêmement fragile et dépendante, quasiment exclusivement, du niveau des taux d'intérêt. »

Autrement dit, un « choc » sur les taux d'emprunt, lié à la crise grecque par exemple, replongerait à coup sûr le marché immobilier dans la torpeur en excluant les acquéreurs solvabilisés par la baisse des taux. A l'inverse, un maintien à bas niveau entraînerait plus probablement une poursuite du redressement des prix, sans nécessairement faire fuir les candidats à l'achat.

 

L’investissement locatif en berne

Si les ventes de résidences principales ont augmenté début 2015, ce n’est pas le cas des investissements. Selon Century 21, « la part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3% » sur un an. Une progression à comparer avec la dynamique constatée dans l’immobilier neuf (+60% au premier trimestre 2015), dynamique soutenue essentiellement par le dispositif Pinel. Pour sa part, Guy Hoquet note que les investisseurs comptent pour 12% des clients acquéreurs du réseau, contre 18% en 2011.



 

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