Le prélèvement à la source des revenus fonciers en questions-réponses

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La réforme du prélèvement à la source, prévue finalement pour 2019, devrait bouleverser les calculs des propriétaires bailleurs en matière d'impôt sur les revenus fonciers. Une nouveauté fiscale qui impacterait, si elle est bien maintenue, la déduction des travaux réalisés en 2018 et 2019. En revanche, les règles ne changent pas pour l'imposition des revenus fonciers perçus en 2017. 

Le prélèvement à la source des revenus fonciers en questions-réponses
 

Sommaire

Report du prélèvement à la source à 2019
Que change le prélèvement à la source pour l'imposition des revenus fonciers ?
Les travaux payés en 2017 sont-ils déductibles ?
Faut-il reporter les travaux de 2017 à 2018 ?
Et si je fais des travaux en 2019 ?
Comment va être calculé et payé l'impôt sur les revenus fonciers ?
Faudra-t-il continuer à remplir une déclaration de revenus fonciers ?

Report du prélèvement à la source à 2019

L'élection d'Emmanuel Macron à la présidence de la République a entraîné un report de l'entrée en vigueur de la réforme du prélèvement à la source. Elle devait entrer en vigueur au 1er janvier 2018 initialement mais elle ne prendra effet qu'un an plus tard, au 1er janvier 2019, a expliqué le Premier ministre Edouard Philippe dans les colonnes du Parisien le 7 juin 2017. 

Que change le prélèvement à la source pour l'imposition des revenus fonciers 2017 et 2018 ?

A partir du 1er janvier 2019, la réforme du prélèvement à la source doit entrer en vigueur, si toutefois elle est maintenue. Il n'y a donc aucun changement à anticiper pour l'imposition des revenus fonciers touchés en 2017.

Afin d'assurer la transition entre le paiement de l'impôt actuel (calculé sur les revenus de l'année précédente et acquitté par tiers provisionnels ou mensualités) et le prélèvement à la source, les revenus perçus en 2018 ne seront pas imposés en 2019. Ils seront effacés par un crédit d'impôt de modernisation du recouvrement (CIRM) exceptionnel. C'est ce que l'on appelle plus communément l'année blanche, même si ce terme est trompeur. Ce mécanisme permet en effet d'éviter une double imposition, puisqu'avec le prélèvement à la source, les revenus de 2019 seront imposés durant la même année et non en 2020.

Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie que les revenus fonciers de 2019 ne seront pas soumis à l'impôt. Revers de la médaille, les investisseurs qui engagent des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration en 2019 ne pourront pas déduire ces charges de leurs revenus fonciers, puisque ces derniers sont de facto non imposés.

Les travaux payés en 2018 seront-ils déductibles ?

En préambule, un rappel : les propriétaires soumis au régime micro-foncier d'imposition ne sont pas concernés par cette question. Ils bénéficient d'un abattement forfaitaire de 30% appliqué indépendamment des travaux réellement réalisés.

Seuls les bailleurs soumis au régime réel d'imposition sont concernés par les explications ci-dessous. Il faut distinguer deux situations :

• Le propriétaire perçoit des revenus qui échappent au prélèvement à la source

Certains revenus « exceptionnels » ne sont pas soumis au prélèvement à la source. C'est le cas par exemple des plus-values immobilières, dont la fiscalité ne change pas, des plus-values de cession de valeurs mobilières ou encore des dividendes.

Les bailleurs qui perçoivent de tels revenus peuvent déduire le montant des travaux déductibles des revenus fonciers (hors travaux d'urgence) des sommes touchées, dans la limite de 10.700 euros. En d'autres termes, ils peuvent recourir au mécanisme du déficit foncier pour diminuer leur revenu imposable échappant au prélèvement à la source de 10.700 euros.

Au-delà de ce seuil, les sommes restantes sont reportables sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

• Tous les revenus du propriétaire sont soumis au prélèvement à la source

Dans ce cas, le bailleur ne peut pas déduire jusqu'à 10.700 euros de travaux de ces revenus imposables, puisqu'ils sont intégralement neutralisés par le CIRM. En revanche, les sommes au-delà de ce seuil sont reportables sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Pour éviter que les propriétaires n'engagent des travaux qu'en 2019, la réforme du prélèvement à la source prévoit un mécanisme particulier afin de prendre en compte fiscalement les travaux effectués en 2018. Ainsi, 50% des dépenses effectuées en 2018 seront retenues en déduction des revenus fonciers de 2019. Dans le même temps, seules 50% des dépenses de 2019 seront retenues en déduction des revenus fonciers de la même année.

Faut-il reporter les travaux de 2018 à 2019 ?

Le législateur a prévu ce mécanisme pour décourager les reports de travaux et éviter de perturber l'activité des entreprises de BTP. Pour les propriétaires bailleurs, le constat est clair : il est inutile d'attendre 2019 pour faire des travaux. Seule la moitié des dépenses sera prise en compte, exactement comme pour les travaux réalisés en 2018.

A savoir : quoiqu'il arrive, les travaux réalisés en urgence (cas de force majeure) restent intégralement déductibles. Il en va de même pour les dépenses portant sur des immeubles acquis en 2019.


Et si je fais des travaux en 2020 ?

A partir de 2020, on revient à la normale puisque 100% des travaux déductibles diminueront les revenus fonciers imposables perçus en 2020. Certains propriétaires pourraient envisager de décaler leurs travaux en 2020 par souci de tranquillité et d'optimisation fiscale. Néanmoins, procéder de la sorte augmente mécaniquement les revenus fonciers imposables tant que les travaux ne sont pas réalisés et donc le taux du prélèvement à la source (voir question suivante). D'autre part, la question de réaliser ou non des travaux ne doit pas dépendre uniquement de la fiscalité.

Comment va être calculé et payé l'impôt sur les revenus fonciers ?

L'impôt global dû par les propriétaires, sur l'ensemble de leurs revenus (hors revenus exceptionnels) dont les loyers qu'ils perçoivent, sera prélevé le 15 de chaque mois. Alternativement, les bailleurs peuvent payer des acomptes trimestriels, prélevés les 15 février, mai, août et novembre. Ils doivent choisir entre le paiement mensuel ou trimestriel avant le 1er octobre de l'année précédente.

Le montant des acomptes et le taux de prélèvement sont déterminés par l'administration fiscale. Le prélèvement est automatiquement effectué par le fisc. Les propriétaires pourront moduler le montant des acomptes pour prendre en compte l'évolution de leurs recettes réelles : en cas de vacance locative (absence de locataire et donc de loyer), ils auront la possibilité de demander une diminution du montant de l'acompte mensuel ou trimestriel. Et inversement en cas d'augmentation des revenus fonciers et des revenus du foyer en général. Attention toutefois : les demandes de baisse ne seront acceptées que si le montant de l'acompte estimé par le contribuable est inférieur de plus de 10% et de plus de 200 euros au montant calculé par le fisc.

A savoir : le montant de l'acompte est déterminé par l'administration fiscale sur la base des revenus du foyer fiscal et d'un taux de prélèvement déterminé comme suit : montant de l'impôt sur le revenu du foyer fiscal / revenus imposables du foyer fiscal.

Pour en savoir plus, notre article sur le fonctionnement du prélèvement à la source


Faudra-t-il continuer à remplir une déclaration de revenus fonciers ?

La réforme du prélèvement à la source touche au paiement de l'impôt mais pas à la déclaration des revenus. Celle-ci reste obligatoire et les propriétaires bailleurs devront continuer à déclarer les loyers qu'ils ont perçu au cours de l'année précédente au fisc. La déclaration de revenus fonciers (et des revenus en général) ne change pas.



 

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